Покупка квартиры в новостройке одессы по переуступке

Как купить квартиру по переуступке в новостройке

Сфера жилищного строительства развивается сегодня стремительными темпами. При этом кроме непосредственно купли-продажи квартиры, объектом сделки может выступать право на недвижимость в еще только строящемся доме.

Квартиры можно купить на самых первых этапах строительства. Продажа квартиры в строящемся доме в этом случае может оформляться договором переуступки. В статье рассмотрим как купить квартиру по переуступке в новостройке.

Что такое переуступка

То лицо, которое заключило с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), является обладателем первичных прав на объект недвижимости. Это право может передаваться третьему лицу. Под переуступкой квартиры в новостройке понимают сделку по передаче третьим лицам прав на квартиру.

По другому переуступка именуется цессией, а покупатель и продавец – цедентом и цессионарием соответственно. В качестве третьей стороны будет выступать строительная компания, так как договор переуступки подразумевает, что передаются права и обязательства в отношении застройщика.

После того, как сделка будет оформлена, все вопросы будут напрямую решаться с ним. Такую сделку можно заключить еще до ввода в эксплуатацию объекта строительства и до подписания акта передачи.

Действительным договор цессии будет является то тех пор, пока дом юридически не будет введен в эксплуатацию (Читайте также статью ⇒ Покупка доли в квартире: пошаговая инструкция).

Виды сделок по переуступке прав

Различают два виде сделок по переуступке прав на недвижимый объект:

  • Когда переуступка основана на ДДУ в строительстве жилого объекта. Продавать цедент жилье имеет право только после полной оплаты за него. Но также существуют и такие случаи, когда по такому договору передаются обязательства по задолженности. До того, как дом не будет введен в эксплуатацию, такие сделки могут заключаться не один раз;
  • Когда составляется предварительный договор купли-продажи. В этом случае остаток долга будет полностью передан покупателю. Сама передача недвижимости при такой сделке не будет зафиксирована. Заключается такой договор с целью заключения в будущем договора переуступки. В том случае, если предварительный договор будет расторгнут, покупателю вернут уплаченные деньги.

Застройщики как правило не приветствуют заключение такого вида договоров. Основная причина этого – исключение возможности перепродаж, так как сами строительные компании продают квартиры но низким ценам.

Для оформления переуступки прав на квартиру необходимо пройти некоторые этапы и для продавца и для покупателя.

Действия продавца:

  • Первым делом потребуется оповестить о намерении оформить договор переуступки строительную компанию.
  • Застройщик должен подтвердить свое согласие, причем за его разрешение придется выплатить определенную сумму. Застройщик также должен выдать справку, подтверждающую отсутствие задолженности;
  • Оформляется выписка из ЕГРП;
  • При необходимости оформляется согласие супруги/супруга;
  • Банк должен также подтвердить отсутствие задолженности.

Для покупателя действия будут следующими:

  • Получить согласие супруги/супруга на покупку квартиры;
  • Подписать договор переуступки.

Заключить договор можно как в самой строительной компании, либо в юридической фирме. После этого договор подлежит регистрации через МФЦ в Росреестре. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец. После этого, в срок до 10 дней договор регистрируют.

Особенности договора переуступки

На первый взгляд такая форма продажи квартир может показаться простой, однако существуют некоторые моменты на которые стоит обратить внимание. Основной особенностью такого договора является то, что совершить сделку без застройщика не получится.

Кроме того, если квартиру продают не только по переуступке, но еще и в ипотеку, то дополнительно придется привлекать и банк.

Также строительные компании часто требуют проценты за такие продажи квартир, в том числе это не запрещает законодательство (Читайте также статью ⇒ Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником).

Риски при покупке квартире по переуступке

Такая сделка по переуступке может считаться безопасной, так она проходит регистрацию государственными органами. Но при покупке квартиры по переуступке некоторые риски все таки существуют:

  • Важно при заключении договора указать действительную стоимость квартиры, так как в случае каких либо претензий покупателю будет возвращена та сумма, которая указана в договоре. Если же цена квартиры совсем не будет указываться, то сделка будет признана недействительной.
  • Еще одним риском является то, что один продавец может неоднократно продать одну квартиру. Поэтому для своей безопасности лучше будет проверить историю таких сделок.
  • Госрегистрация договора переуступки не является обязательной, но лучше это сделать, чтобы лишний раз обезопасить себя.
  • Бывают такие ситуации, когда после того, как обладатель прав на квартиру узнает о том, что строительная компания признана несостоятельной, он старается продать квартиру по переуступке. В этом случае купивший эту квартиру уже не вправе вернуть себе потраченные средства даже через суд.
  • Сделка по переуступке будет признана недействительной, если продавцом не предоставлены следующие документы: выписка из банка, разрешение на продажу от застройщика и банка. Также сделка признается недействительной, если в договоре будет занижена стоимость квартиры.

Плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке

Рассмотрим основные плюсы покупки и продажи недвижимости по договору цессии. На самых ранних этапах строительства квартира может стоить до 30% дешевле, чем уже в готовом виде. Соответственно, приобретение квартиры по ДДУ является одним из способов вложения денежных средств.

Если свои права на квартиру они передают по договору переуступки в случае непредвиденных ситуаций, то это позволяет сохранить вложенные деньги. Обычное расторжение договора ДУ с застройщиком обычно сопровождается штрафами, а договор цессии позволит даже получить дополнительную прибыль.

К минусам можно отнести то, что продавцу для продажи потребуется подготовить огромное количество документов, большую часть из которых нужно будет согласовать и с застройщиком и с банком.

Покупатель также может быть обманут продавцом, например, если его ДДУ с застройщиком был признан недействительным. В этом случае и договор переуступки также признаю недействительным.

Таким образом, для покупателя и продавца сделка по переуступке прав на квартиру может стать хорошим вариантом. Для того, чтобы избежать возможных последствий такой сделки, а также от обмана со стороны покупателя, следует с особой внимательностью к ней отнестись. Лучшим вариантом станет помощь юридических компаний, сопровождающих такие сделки.

Источник: http://1000meters.ru/kak-kupit-kvartiru-po-pereustupke-v-novostrojke/

Переуступка жилья в новостройке

19.07.2017

Что собой представляет сделка о переуступке квартиры? Каковы ее преимущества и недостатки? Как избежать рисков? Ответы на эти вопросы приведены в данной статье.

Переуступка недвижимости (цессия) – сделка купли-продажи в недостроенном доме. Цессионер – лицо, получившее жилье у застройщика. Такие посредники передают право владения конечным покупателям, прибавляя к цене свою прибыль. Следует понимать, что заключая подобный договор, вы станете полноценным участником строительства и не будете застрахованы от задержек.

Плюсы и минусы переуступки квартиры

Несмотря на массу «острых углов» порядка трети квартир первичного рынка находятся в распоряжении спекулянтов. Временные владельцы инвестируют деньги в недвижимость и выгодно ее перепродают. Это своего рода бизнес. Когда среднерыночная стоимость падает, перекупщики стараются сбыть апартаменты до завершения строительства, чтобы получить хотя бы минимальный навар.

Рассмотрим преимущества сделки:

  • Жилье удастся получить раньше, чем при строительстве от стадии котлована.
  • Торг уместен, так что можно договориться о меньшей цене, чем у застройщика.
  • В большинстве случаев квартиры предоставляются в готовом виде, когда жилой комплекс почти сдан в эксплуатацию.

Есть в бочке меда и ложка дегтя:

  • Вполне реально купить жилье в «замороженной» новостройке.
  • Нередко цессионеры перекладывают на покупателей штрафные санкции за внесение изменений в договор инвестирования, составляющие от 1 до 3% от вложенной суммы.
  • Отсутствуют рассрочки и кредиты. Оплата проводится единоразово.

Возможные риски

Отказаться от заключения договора рекомендуется в следующих ситуациях:

  1. Предлагается инвестиционное соглашение с застройщиком. Его можно было подписать до 2006 года. Сейчас документ запрещен.
  2. При использовании целевых облигаций квартира резервируется только в случае покупки всего пакета. В противном случае вам достанется абстрактная жилплощадь. Если квартира окажется больше, придется доплачивать по высокому тарифу, меньше – разницу вернут по номинальной ставке облигаций.
  3. Когда переуступка совершается не впервые, договор может быть составлен неправильно.

Желательно, чтобы цессионер сотрудничал со строительной компанией, работающей через фонд финансирования строительства. Данной организацией проверяются все документы, а деньги вкладчиков расходуются исключительно на стройку.

Чтобы избежать вышеперечисленных рисков, примите во внимание следующие советы:

  1. Поставьте себя на место инвестора: проследите за графиком строительства, проверьте отсутствие задержек, пикетов, четкое выполнение застройщиком возложенных на него обязательств.
  2. Настаивайте на возможности продажи недвижимости третьему лицу.
  3. Узнайте, есть ли у строительной компании все разрешительные бумаги, законно ли решение об отводе участка под новое здание.
  4. Если предусмотрен штраф за переуступку, договоритесь об его оплате цессионером.
  5. Воспользуйтесь услугами профессиональных юристов, способных подробно изучить и объективно оценить договор.

Переоформление квартиры по договору переуступки

Рассмотрим нюансы и порядок заключения сделки. Важную роль играют нормы, прописанные в каждом отдельно взятом документе. От вас требуются следующие действия:

  1. Ознакомьтесь с бумагами, полученными от инвестора. Задайте все интересующие вас вопросы. При возникновении неясностей разумно проконсультироваться с представителем строительной фирмы.
  2. Узнайте, нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком. Данный пункт указывается в соглашении. Небрежное отношение к важному нюансу чревато неразберихой, мешающей доказать законность прав владения. Рекомендуется в любом случае сделать письменное уведомление.
  3. Заверьте документ у нотариуса. Он проверит надежность цессионера, предупредит вас, если имущественное право в залоге у банка, предоставившего продавцу кредит.
  4. Не позволяйте инвесторам навязать вам оплату налога за переоформление недвижимости. Обычно они стараются скинуть все материальные расходы на покупателей. Вы не обязаны переплачивать и легко найдете более выгодные условия. В крайнем случае, расходы можно погасить совместно в равных долях.
  5. Подключите к сделке застройщика. Это поможет свести риски к минимуму. Так вы гарантированно не получите квартиру, приобретенную в кредит, будете уверены, что права требования останутся за вами и не перейдут к иным лицам.

Не расслабляйтесь до получения правоустанавливающих документов. Проверьте их на соответствие актуальным законодательным нормам. Можно так и не получить квартиру из-за нарушения обязательств инвестором. Иногда строительные компании продают одни объекты сразу нескольким клиентам, что вносит в оформление сделки неразбериху.

(Пока оценок нет)

Источник: http://gemchygina.od.ua/pereustupka-zhilya-v-novostrojke/

Переуступка права требования построенного жилья

06.04.2008 | 00:00

Интервью с Натальей Хоревой, директором строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест»

Зачастую купить квартиру в новостройке можно только по переуступке. Почему?

— Действительно, 30-40% объектов на первичном рынке сосредоточено в руках так называемых временных инвесторов. Еще 2-5 лет назад рынок жил в основном благодаря их деньгам, азарту и готовности рисковать.

Нам известно, что некоторые компании-застройщики оформляют квартиры, оставшиеся непроданными к окончанию строительства дома, на своих знакомых — физических лиц, а потом предлагают конечному покупателю либо уступку права требования, либо договор купли-продажи, если правоустанавливающие документы уже готовы.

Почему некоторые застройщики прописывают в договоре с инвестором — физическим лицом невозможность переуступки?

— Первая причина — исключение временных инвесторов. Продавая площади в объектах премиум- и бизнес-класса, компания старается привлечь будущих владельцев, которым будет комфортно соседствовать, то есть людей определенного достатка.

Поэтому при продаже должен проводиться своеобразный фейс-контроль. А отследить конечного покупателя временного инвестора невозможно.

Ограничение строительной компании в части переуступки — мера, частично снимающая эту проблему и дающая возможность отсеять таких инвесторов.

Вторая причина — конкуренция. Переуступая на этапе строительства свои права по инвестиционному договору, инвестор мешает продажам самой компании-застройщика. Ведь цена метра при переуступке обычно все-таки ниже цены, выставляемой компанией.

Есть и другие, менее значимые причины. Например, документооборот. Как известно, компании ответственны за списки инвесторов, которые подаются в БТИ и квартуправление, а теперь уже и за сами именные свидетельства о праве собственности. Если дом еще не достроен, а квартиры переуступаются по несколько раз, то исключить ошибки при оформлении документов сложно.

Как обезопасить сделку по переуступке?

— Сделку уступки права требования надо оформлять нотариально. Нередко в договоре забывают указать порядок расчета и сумму, а это может привести к признанию договора недействительным в судебном порядке.

В таком случае первый покупатель может заявить о своем праве на квартиру. Нужно уплатить налоги, предусмотренные действующим законодательством, в частности, о налогообложении физлиц.

Кстати, налогом облагается первый инвестор и со всей суммы сделки, а не разница сумм уступки и инвестиции, как почему-то принято считать.

Имеет ли значение при переуступке схема инвестирования — участие в фонде финансирования строительства, покупка облигаций или инвестиционный договор?

— Во всех трех вариантах есть особенности. Поскольку привлечение средств на строительство жилья по простым инвестиционным договорам запрещено с января 2006 года, следует хорошо подумать перед подписанием уступки права требования по такому договору. Исключение — инвестдоговоры, заключенные до 14 января 2006 года.

Читайте также:  Как сохранить тепло в доме

Сейчас по инвестиционным договорам можно оформлять переуступку прав на нежилую недвижимость, то есть переуступать можно коммерческие и технические объекты.

А в паркоместа и встроенные в жилом доме нежилые помещения так же, как и квартиры, можно инвестировать только с учетом законодательных ограничений — либо через фонд финансирования строительства, либо в облигации, эмитированные застройщиком.

В первом случае вы вправе получить профинансированный объект по договору переуступки имущественных прав, если это не запрещено учредителем фонда. Если инвестиции в строительство были осуществлены путем открытой покупки облигаций, то ценные бумаги можно свободно продавать третьим лицам.

Как в переуступке участвует компания-застройщик?

— Наша компания настаивает на предварительном согласовании переуступки. На момент оформления документов при сдаче дома и передаче инвесторам права собственности мы должны обладать корректной информацией о каждой квартире. Иначе не уследишь, кто переуступил свои права и сколько раз.

Каковы потери продавца при переуступке?

— Больше теряет покупатель (то есть новый инвестор) — обычно первый инвестор старается возложить на покупателя все финансовые обязательства. В договоре ФФС и в инвестиционном договоре, как правило, предусмотрены штрафные санкции или вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом финансирования строительства.

Эти затраты продавец может разделить с покупателем, скажем, в пропорции 50 на 50. Это, кстати, предмет торга. Наша компания иногда исключала такие нормы из своих договоров с инвесторами, вкладывающими значительные суммы в объект. Мы шли им навстречу.

Многие компании требуют 100% оплаты за строящееся жилье в сжатые сроки, для чего инвестор оформляет в банке кредит под залог этой же квартиры. Какие риски связаны с переуступкой прав на такую квартиру?

— Если вам предлагают выкупить права требования на квартиру по договору переуступки, не исключено, что имущественные права на этот объект инвестирования находятся в залоге у банка, прокредитовавшего первого инвестора. Риски нового инвестора минимальны, если:

  1. есть генеральное соглашение между банком-кредитором и застройщиком, ограничивающее права первого инвестора на отчуждение как имущественных прав на этапе строительства, так и прав собственности после завершения строительства;
  2. в договоре уступки права требования третьей стороной является сам застройщик.

В этом случае исключен риск получить имущество, уже находящееся в залоге у банка (ведь если первый инвестор вдруг перестанет погашать кредит, то банк предъявит свои права на эту квартиру к застройщику и вы рискуете остаться ни с чем).

Участие в договоре уступки самой компании-застройщика гарантирует, что права требования до вас никому не передавались. Обычно при переуступке банки требует сначала погасить задолженность по кредиту, а потом переуступать свои права, допускается совершение этих операций день в день.

Очень важно, подчеркиваю, участие застройщика в договоре переуступки.

Что касается ограничений по генеральному соглашению между банком и застройщиком, то они в основном заключаются в следующем:

  1. инвестор не может без согласия банка и застройщика отчуждать права требования и права собственности;
  2. мы не можем выдавать на руки инвестору-заемщику правоустанавливающие документы;
  3. если инвестор нарушает условия кредитного договора, не оплачивает вовремя проценты и тело кредита, банк требует от компании платить вместо инвестора. В таких случаях компания полностью погашает задолженность перед банком, и инвестиционный договор прекращает свое действие. Право на строящуюся площадь возвращается к застройщику.

Чаще всего в договорах предусмотрено согласие компании-управляющего фонда на переуступку имущественных прав на квартиру. В случае если в договоре это не предусмотрено и переуступка осуществляется без согласия компании-управляющего фондом, все равно о факте переуступки рекомендуется уведомить компанию письменно.

Как инвестор, получивший права на строящуюся квартиру по переуступке, может избежать принудительной доплаты за добавившуюся площадь при вводе дома в эксплуатацию?

— Я еще не видела домов, фактическая площадь которых полностью соответствовала бы проектным показателям. Часто бывает, что площадь объекта на десятки квадратных метров больше или меньше проектной. И это нормальная ситуация.

Если квартира приобреталась по переуступке и было оплачено 100 кв. м, а фактически построена квартира площадью 102 кв.

м, то требование застройщика оплатить добавившиеся метры вряд ли можно рассматривать как принудительную доплату, тем более если эта ситуация прописана в договоре.

А если квартира оказалась меньше?

— Компания, управляющая фондом финансирования строительства, должна вернуть переплату тому покупателю, который является уже новой стороной по договору, если иное не предусмотрено самим договором о переуступке. Переплата за лишние метры возвращается на условиях, прописанных в договоре: либо по цене договора, либо по какой-то другой цене, например, проиндексированной или рыночной.

Источник: https://meget.kiev.ua/Statji/view/637/

Как купить новостройку по переуступке

Иногда бывает так, что квартиру в новом доме, которая устраивает вас по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо. Человек купил ее по договору долевого участия (ДДУ), но позже решил продать.

Приобрести жилье в этом случае можно, заключив договор переуступки прав требования с первоначальным покупателем.

Эксперты «Метриум» рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при заключении такого договора, и что должно насторожить, чтобы сделка не принесла проблем.

Ограничения при заключении договора уступки

Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст.

382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ).

Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.

Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку.

В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).

Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.

Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Инвесторов становится меньше

Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию.

Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды».

Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.

Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен.

Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими.

В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки. 

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования. 

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья.

Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – «Сбербанк», ВТБ24, DeltaCredit, «Банк Москвы» и др.

Оформление сделки

Поэтапное оформление сделки включает в себя:

– заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия.

Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате.

Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;

– оплату покупки.

После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.

«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок.

Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки.

Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

Источник: http://vsenovostroyki.ru/articles/14347/

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?

Покупка квартиры по переуступке прав – довольно специфичный и сложный процесс, который на практике встречается не так уж и часто. Правовая природа переуступки прав регулируется несколькими правовыми актами, в том числе, Гражданским кодексом, что вызывает множество вопросов и спорных ситуаций.

Переуступка прав: что это такое и как оформляется?

В сфере купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в двух вариантах:

  • По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеуказанного договора.Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного.

Предварительный договор не подлежит обязательно государственной регистрации. Запомните: деньги на покупку квартиры передаются только по основному договору; по предварительному никаких дополнительных действий совершать не нужно!

Читайте также:  Чугунные ванны: преимущества и недостатки

• По договору долевого участия в строительстве. Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены. В противном случае все оставшиеся расходы «вешаются» на нового владельца квартиры.

По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.

Порядок проведения сделки по переуступке прав

Права по договору переуступки переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки необходимо как можно более подробно указать, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Уступка права может быть совершена только после окончательной оплаты цены договора долевого участия в строительстве или же одновременно с переводом долга на нового владельца.

Переуступка права происходит только при участии застройщика. Он в обязательном порядке дает свое согласие на совершение сделки.

После того, как договор переуступки подписан сторонами, у покупателя должны остаться:

• договор, по которому «переуступается» право, то есть основной договор;• документ, подтверждающий расчеты между сторонами;• согласие застройщика на уступку (дополнительно может потребоваться согласие банка, если квартира была куплена в кредит);• акт передачи всех документов;

• договор уступки.

По мнению специалистов, наименее рискованно заключить договор переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Явный плюс – «дополнительная» защита по 214-ФЗ.

Явный минус – в случае, если договор долевого участия в строительстве расторгается, то конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав.

А по общему правилу, стоимость квартиры на первоначальных этапах строительства дома минимальна, поэтому разница может получиться существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней. (Подробнее см. Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?).

После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.

Как правило, основных мотива два: избавление от некачественного жилья (это выясняется уже после заключения договора) и возможность заработать деньги (чем ближе дата сдачи дома в эксплуатацию, тем выше стоимость квартиры).

Первая проблема заключается в том, что после того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.

Уступка права не может противоречить действующему законодательству и допускается в следующих случаях:

• после того, как будет выплачена цена договора первым владельцем квартиры (это подтверждается соответствующим документом от застройщика);• если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено наличие согласия застройщика на переуступку прав требования, то без такого согласия сделка может быть признана недействительной;

• если квартира была приобретена по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Статья 390 Гражданского кодекса устанавливает правило, согласно которому, в случае несоблюдения вышеуказанных условий, ответственность перед застройщиком несет первоначальный собственник. С него же в последующем и будет взыскана сумма, которая была выплачена по договору цессии, проценты за пользование чужими денежными средствами, и возмещены понесенные убытки.

Уступка прав требования подлежит государственной регистрации.

Но на практике возможны следующие мошеннические схемы с подменой договоров: с будущими приобретателями квартир заключается предварительный договор купли-продажи, который не подлежит обязательной регистрации, и квартира «перепродается» несколько раз.

Добросовестные покупатели перечисляют деньги, а продавец исчезает. Соответственно, чтобы этого избежать, соглашайтесь на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

Застройщик должен быть уведомлен о переуступке в письменной форме.

Переуступку прав требований можно оспорить в рамках закона о банкротстве.

Уступка права может быть признана подозрительной сделкой, если она совершается по низкой цене и не менее чем за год до процедуры возбуждения дела о банкротстве в отношении бывшего владельца недвижимости.

Оформление переуступки права «задним» числом

Переуступка права по договору долевого участия возможна с момента заключения этого договора и до даты подписания акта приема-передачи квартиры.

Но зачастую складывается ситуация, когда промежуток между подписанием акта приемки и оформлением права собственности на квартиру достигает 1-2 лет.

Чтобы квартира «не висела», предприимчивые владельцы хотят ее «передать» другому собственнику по договору уступки прав. А сделать это уже нельзя – все сроки прошли. Договор «задним» числом не заключишь: он подлежит обязательной государственной регистрации.

Выход может заключаться в следующем: по договоренности с застройщиком меняется дата акта приемки в «разумных» пределах.

Но если речь идет о переуступке по предварительному договору купли-продажи, то здесь все намного проще – меняется дата основного договора, если он еще не прошел государственную регистрацию.

Так как непосредственными «участниками» сделки по переуступке прав должны являться застройщики и банки (в случае оплаты квартиры по ипотеке), то они могут выдвинуть свои условия, которые должны быть учтены; в противном случае, они не дадут своего согласия на переуступку прав, и она будет признана недействительной.

Заключать договор уступки права или нет – решать вам. Но чтобы хоть как-то обезопасить себя от возможных рисков, необходимо запросить как можно больше информации о застройщике, ознакомиться с документами на дом и т.д. Ведь кто владеет информацией – тот владеет миром! Возможно, в дальнейшем это позволит вам избежать ненужных проблем и потраченного зря времени.

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_oformlyaetsya_pokupka_kvartiry_po_pereustupke_prav/

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Последнее обновление: 27.03.2018

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру.

Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства).

А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры.

В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»).

Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав. 

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. 

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ).

Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов.

А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика.

Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику.

Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ).

И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег.

Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика.

Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя.

 Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

Читайте также:  Как похудеть с помощью массажа

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации.

 Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки).

 В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой.

Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги.

А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях.

 Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/pereustupka-prav-na-kvartiru-v-novostrojke-chto-eto-takoe/

Как приобрести недвижимость в новостройке: покупка квартиры по переуступке прав и возможные риски

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика.

Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье.

Квартира, расположенная в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, привлекательна не только для инвесторов, но и для обычных граждан. Купить квартиру можно по переуступке прав.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную консультацию:+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург

Что это такое?

Пока здание не возведено и не сдано в эксплуатацию, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).

Эти документы и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право.

Передача данного права другому лицу и называется переуступкой. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Возможные риски

  • Клиент должен учитывать, что предыдущий дольщик не несет никакой ответственности за действия застройщика. Из этого следует, что любые претензии по качеству и сроках сдачи дома в эксплуатацию можно будет предъявлять исключительно к строительной организации.

  • Если приобретать объект недвижимости у недобросовестного застройщика, то существует вероятность не дождаться окончания его строительства. Поэтому перед заключением сделки необходимо убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.

  • По закону возможна переуступка с перенесением долга на нового клиента, поэтому этот пункт необходимо уточнить заблаговременно. В этом случае, помимо основного долга, за предыдущим дольщиком может числиться пеня за просрочку платежа.

    Это может стать основанием для отказа от исполнения условий договора застройщиком в одностороннем порядке.

  • Желательно изучить репутацию застройщика и информацию о сроках сдачи строящейся недвижимости.
  • Будущему дольщику желательно отказаться от сделок по незарегистрированным документам.

    Новый договор тоже необходимо регистрировать в регистрационной палате.

Вероятность двойной переуступки ушла в прошлое. Сегодня все ДДУ проходят через регистрационную палату.

В каких случаях договор заключать нельзя:

  • Договор переуступки предлагает заключить гражданин, у которого отсутствует ДДУ с застройщиком.
  • Строительство объекта заморожено или застройщик готовится к процедуре банкротства.
  • Застройщик имеет сомнительную репутацию, участвует в судебных спорах с юридическими и физическими лицами.

Как это сделать в строящемся доме?

Как происходит покупка квартиры, если человек решил купить жилье в строящемся доме? Когда будущий дольщик остановил свой выбор на определенной квартире, необходимо выполнить ряд условий. Действия до подписания договора по переуступке:

  1. Внимательно изучить содержание ДДУ и имеющиеся дополнительные соглашения.
  2. Запросить разрешительную и проектную документацию, проанализировать финансовое состояние застройщика, посмотреть на ход строительства.
  3. Проверить полностью ли предыдущий дольщик рассчитался с застройщиком.
  4. Если квартира приобретается с долгом, получить согласие у застройщика на перевод долга.

Необходимо внимательно изучить договор долевого участия, рассмотрев каждый пункт и подпункт, дополнительные соглашения, форс-мажорные обстоятельства и условия, при которых документ может быть признан недействительным.

При покупке недвижимости также необходимо получить согласие застройщика на заключение договора переуступки прав (без этого сделка будет считаться незаконной) и получить первичный договор долевого участия от продавца. Если договор по переуступке был переоформлен несколько раз на разных физических лиц, то все предыдущие документы передаются новому дольщику.

Необходимые документы

Для подписания договора, если необходима продажа или покупка собственности необходимо собрать:

  • Паспорта участников.
  • Первичный ДДУ.
  • Справку о полной или частичной оплате строящейся недвижимости.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • В случае необходимости, получить нотариальное согласие супругов на осуществление сделки.
  • Согласование застройщика на заключение договора по переуступке прав.
  • Выписку из регпалаты.

Составление договора

В договоре уступки должны быть указаны следующие пункты:

  1. Полные данные о застройщике.
  2. Данные предыдущего дольщика.
  3. Полное описание объекта недвижимости.
  4. Дата и стоимость уступки.

Подписание соглашения на переуступку, как правило, проходит в офисе застройщика.

Регистрация соглашения

После подписания договора следует сдать документы в регистрационную палату. А после регистрации:

  1. Подписать акт приема–передачи документов.
  2. Оповестить застройщика о состоявшемся переходе прав.

После регистрации нового договора у нового дольщика на руках, помимо зарегистрированного договора, должен остаться полный пакет документов, включая предыдущий ДДУ, заключенный продавцом с застройщиком.

Нюансы, если вы решили взять ипотеку

Ипотека — наиболее востребованный способ решения жилищного вопроса в Российской Федерации. Поэтому многих интересует вопрос, можно ли оформить квартиру по переуступке в ипотечный кредит и какие требования у банка к такой сделке. Если у предыдущего дольщика и у застройщика все в порядке с документами, то будет легко получить согласие кредитной организации.

Стоит учитывать, что если гражданин берет ипотеку на приобретение недвижимости по переуступке, то желательно указывать реальную стоимость жилья. Это необходимо в случае разрешения претензий и банк может не пропустить такую сделку. Прежде всего необходимо уточнить условия ипотеки по строящемуся объекту. Эту информацию можно получить в банке.

Продажа объекта недвижимости по переуступке в ипотеку происходит следующим образом:

  1. выбрать квартиру;
  2. получить от застройщика одобрение на переуступку прав требования по этой квартире от одного дольщика к другому;
  3. обратиться в банк с необходимой документацией;
  4. если кредитная организация одобрит ипотеку, необходимо предоставить документы по переуступке, зарегистрированный ДДУ первого покупателя, документы о полной оплате и и справку об отсутствии задолженности перед застройщиком, документы продавцов;
  5. получить одобрение сделки банком;
  6. открыть счет в банке;
  7. составить договор переуступки прав на квартиру и подписать кредитную документацию.

Перед оформлением ипотеки на квартиру по ДДУ, прежде всего, необходимо получить согласие банка на сделку, а затем передать организации всю необходимую документацию. Также понадобится открытие счета в банке для перечисления ежемесячного взноса (для покупателя) и получения денежного перевода за переуступку прав (для продавца).

Составление договора переуступки происходит после получения согласия банка и застройщика, дополнительно подписывается необходимая кредитная документация. После регистрации соглашения в регистрационной палате, кредитная организация осуществляет перевод денежных средств предыдущему дольщику.

Относительно продавца

Под переуступкой прав на ипотеку подразумевается определенная сделка, при которой клиент, нуждающийся в жилье, приобретает права на недвижимость, находящуюся в ипотеке.

Заёмщик в этом случае переоформляет ДДУ на нового дольщика вместе с кредитом, за счёт которого он был приобретен.

Переуступка прав не может быть осуществлена без согласия банка и это самое главное условие.

Если предыдущий дольщик оформлял квартиру в ипотеку, то в первую очередь ее необходимо погасить. Для этого оформляется договор займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме и не подлежит регистрации. На основании этой бумаги клиент передает деньги продавцу, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает существующее «обременение».

Далее необходимо переоформить права на ипотечную квартиру. Однако, все это осуществимо, когда покупатель расплачивается наличными. В случае двух «ипотечников» (и продавец, и покупатель), переуступку оформить сложнее.

Основные преимущества при приобретении квартиры по переуступке прав в ипотеку:

  • нет необходимости проводить оценку имущества;
  • первый взнос банку оплачивать не требуется;
  • все необходимые документы уже находятся в кредитной организации.

Из недостатков приобретения квартиры в ипотеку по переуступке следует отметить, что порой такая сделка может сопровождаться изменением условий, действующих по текущему кредиту.

Например, может существенно увеличиться процентная ставка по кредиту. Этот момент желательно заранее уточнить в банке. Также существует риск различных действий мошеннического характера со стороны предыдущего заемщика, так как он может подать заявление в суд на признание сделки недействительной.

При оформлении документов в отделении кредитной организации необходимо также узнать, на кого возлагаются все имеющиеся выплаты по просрочкам и штрафам. Как правило, все обязательства переходят будущему дольщику.

В такой ситуации рекомендуется заранее изменить условия договора и установить пункт, согласно которому все имеющиеся до подписания нового договора просрочки и штрафы должны возлагаться на предыдущего дольщика.

Также следует учитывать срок действия кредитного договора и возможность произведения досрочного погашения кредита.

В случае внесение гражданином полной стоимости недвижимости, банк может потребовать уплату комиссионных за снятие с него обременения.

Следует учитывать, что имущественное право на ипотечную недвижимость принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если: между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме. В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик.

Также перед одобрением сделки каждый банк будет проводить проверку нового клиента на наличие задолженностей перед финансовыми организациями и платежеспособность. Связано это с тем, что кредитор желает получать своевременную оплату долгов по кредиту.

Когда сделку могут признать недействительной?

Признать договор по переуступке прав недействительным может только судебный орган.

Признанию договора могут служить разные основания:

  • сделка противоречит действующему законодательству Российской Федерации;
  • мнимость или повторность заключения договора;
  • один из участников является недееспособным или был несовершеннолетним на момент заключения сделки;
  • договор был заключен в результате применения насильственных мер;
  • нет согласия застройщика на сделку;
  • не получено разрешение банка (в случае ипотеки).

Также необходимо уточнить, не использован ли предыдущим дольщиком материнский капитал. От такой квартиры лучше отказаться, так как это существенное обременение, при котором дети имеют доли в таком имуществе. В будущем сделку могут признать недействительной.

Таким образом, приобретение квартиры по переуступке прав имеет как преимущества, так и определенные риски. Чтобы не попасть в сомнительные ситуации необходимо тщательно проверять репутацию застройщика и внимательно изучать необходимую документацию.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke/po-pereustupke-prav.html

Ссылка на основную публикацию