Как защитить недвижимость, когда собираетесь за границу

Купить дом за границей: ТОП-5 проблем!

Сегодня многие сограждане имеют возможность купить дом за границей. Мечта проводить часть года на тёплом морском или океаническом берегу вполне реальна. Широки возможности и для денежных вложений с целью перепродажи или сдачи в аренду.

Но, чтобы не попасть впросак, и не купить «кота в мешке» или дом без права полноценного распоряжения им, желательно вникнуть в законодательные особенности государства.

Специально для читателей портала REITINVEST мы подготовили выборку: «продажа домов за границей».

Так же, советуем Вам изучить материал  «ПОКУПКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ: ПОДВОДНЫЕ КАМНИ!»

В данной статье представлены ТОП-5 проблем, о которых нужно помнить, приобретая свой дом за границей.

Намереваясь купить дом за границей, желательно сразу же точно узнать, действуют ли ограничения по правам на приобретение недвижимости и земли под ней.

Основная масса стран, наделяет заграничных граждан фактически такими же правами, как и местное население. Свободно купить дом в частном секторе можно в Бельгии, Нидерландах, Норвегии и Швеции.

Для зарубежных граждан продается жилье в Германии, Чехии, Великобритании и Ирландии, Монако, Франции, Испании и Италии. Очень много недвижимости можно купить на рынке Болгарии и Турции.

Например, Германия предоставляет не резидентам возможность купить любой дом, включая виллы и замки. Здесь можно оформить покупку постройки, как на физическое, так и на юридическое лицо. Вполне легально купить дом за границей с целью дальнейшей сдачи объекта в аренду.

 Если Вы задумываетесь над сдачей дома, рекомендуем ознакомиться со статей «КАК ВЫГОДНО СДАТЬ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: 2 ВАРИАНТА + ОЦЕНКА ФАКТОРОВ!».

В зависимости от объёма внесённых инвестиций, можно оформить вид на жительство или мультивизу. А вот в соседней Австрии уже нужно быть гражданином Евросоюза и иметь вид на жительство в Австрии.

Как вариант, придётся открывать действующее на территории юридическое лицо, от имени которого совершать приобретение дома. В Польше стать собственником семейного очага, наши сограждане могут лишь по разрешению польского МВД. Дания позволяет купить дом лишь в целях постоянного проживания.

В Арабских эмиратах полное право собственности можно получить в отдельных районах эмиратов, например: Ад-Жман, Умм-эль-Кайвайн или Дубае.

За границей запрещено получать в собственность объекты дома и землю, расположенные в приграничных зонах, вблизи военно-морских баз. К примеру, в Греции для лиц без гражданства ЕС не могут купить дом в части регионов на севере, на Крите и Родосе. Не удастся купить бунгало или виллу на восточных островах и на архипелаге «двенадцати островов». Та же ситуация и в Турции.

Замахнувшись на обустройство резиденции в Швейцарии, можно сразу забыть о выкупе земли под самостоятельную застройку. Приезжие из-за границы здесь могут купит дом с участком не более 1 000 кв. м. Приобрести можно только один дом для себя и семьи с площадью не более 200 кв. м.

Чтобы купить дом в курортной зоне, предстоит получить специальное разрешение. Можно селиться только в таких курортных кантонах, как Базель, Вале или Интерлакен.

Здесь запрещается реконструировать здания, нарушая общую стилистику региона: чтобы купить шале, придётся поддерживать соответствующую архитектуру.

В Прибалтике приобретение дома в сельскохозяйственных, приграничных зонах, в лесничестве для не резидентов Европейского экономического сообщества либо запрещена, либо требует специальных разрешений, открытия юридических лиц.

Перед совершением сделки, нужно чётко понять, в каких целях планируется купить дом за границей, и какими доходами располагаете? Ответ на данный вопрос поможет оценить степень последующих затрат и возможность справиться с ними.

В основном цели покупателя следующие:

  • для сезонного проживания;
  • для переезда на постоянное место жительства;
  • для облегчения визового оформления;
  • для получения последующей прибыли от эксплуатации жилья;
  • для трудоустройства, реже для учёбы.

Почти в любой части мира предоставляют не резидентам возможность взять ипотечный кредит, чтобы купить дом за границей. Например, в Турции его сумма стартует в эквиваленте от 10 тыс. долларов США под 3-11 % годовых.

Если средства позволяют, то можно взять на себя подобную ношу.

Но будет ли она выгодной, когда окажется, что необходимо оплачивать коммунальные расходы, содержать и ремонтировать жилище, посещая его лишь на время отпуска?

За границей достаточно высокие налоги на доходы. Так, решив сдать в аренду дом в Италии, государству придётся платить 20% от полученного дохода.

В ЕС и США практикуется заключение арендных сделок через агента недвижимости. Поэтому предстоит раскошелиться и на их гонорары.

Причём в США работа агента недвижимости прочно завязана на адвокатских услугах и технической экспертизе постройки. Это конечно стоит денег.

В зависимости от выбранного местоположения и особенностей дома, коммунальные услуги  в год могут составить 1,5 – 6 тысяч евро, а в Великобритании до 11 тысяч в пересчёте на евро. Причём законы так строги, что задолженность может привести к потере собственности.

В отсутствие владельцев за домом и земельным участком нужен уход. А это дополнительные расходы на соответствующие услуги. Кроме того, придётся платить налог на недвижимость, зависящий от её кадастровой стоимости. В той же Италии он составляет 0,4-0,76%.

Помимо этого предстоит выплачивать и налог на землю, а если она не подлежит продаже приезжим, то за её аренду.

Другими словами, планирование будущих затрат позволит понять, сможет ли владелец содержать приобретение.

К примеру, чтобы купить в баварском городке пару домов для своих растущих детей, придётся не только выплачивать взятый на покупку кредит, платить за учёбу в Германии, но и полностью покрывать достаточно высокие затраты на коммунальные услуги и налоги.

Не стоит забывать и о двойном налогообложении, чтобы не пришлось заплатить за покупку или прибыль от аренды и перепродажи как за границей, так на родине.

Часто, чтобы купить дом с землей за границей необходимо открытие фирмы. В Болгарии такая процедура обязательна, и стоит порядка 500-750 Евро, а содержание выльется в дополнительных 500 евро за год.

Светлая мечта купить дом за границей может обернуться полным фиаско, если вместо проверенных заграничных и местных посреднических компаний положиться на опыт знакомых или купить дом напрямую у хозяев.

Без полномасштабной проверки всей имеющейся документации, приобретение недвижимости грозит большими денежными потерями. К примеру, приобретая жилье в Британии или Испании, надо получить письменное согласие супруга или супруги продавца, чтобы купить дом.

Иначе сделка будет аннулирована по заявлению одного из «обманутых» супругов, а вложенные средства уже никто не вернёт.

Следует удостовериться, что объект не обременён арендным договором с государством. Например, в Германии существует практика сдачи жилья малоимущим путём заключения соответствующего соглашения с властями федеральной земли. По такому договору, возможно, что несколько месяцев в доме проживают владельцы, а остальное время – граждане, нуждающиеся в крыше над головой.

Перед оформлением сделки желательно лично посетить дом. Увидеть всё собственными глазами, а не по видео или фотоматериалам продавца. Многие агентства недвижимости возмещают затраты на такое посещение при реальной покупке.

Так, покупатель увидит отрезанный свет, протекающую крышу, изрисованные бомжами стены давно пустующего «элитного» особняка. Кроме того, «разведка» позволит оценить инфраструктуру и окружение в районе, где находится ваш «желанный очаг».

Вряд ли, порадует соседство с выходцами их арабских стран, обильно заселяющими отдельные регионы Франции, или свиноферма за живописным каменным забором.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Нотариус может не проверять договор, а лишь вслух зачитать его, спросив стороны о согласии с указанными условиями. Поэтому потрудитесь самостоятельно вычитать и перевести его, проверить все аспекты сделки, учесть даже текст, написанный мелким шрифтом на полях.

Занесите в декларацию все коммуникации, мебель, оснащение, которые входят в стоимость приобретаемого жилья. Иначе можно заплатить кучу денег за дом с хорошим ремонтом и меблировкой, а по факту купить пустую коробку, доверившись условиям предварительного соглашения.

Требование 100% предоплаты до закрытия сделки говорит о попытке обмануть.

До подписания договора необходимо отследить историю предмета покупки:

  • тяжбы с родственниками и бывшими супругами;
  • наследников дома;
  • залоги, обременения, налоговые и коммунальные долги;
  • реального собственника и наличие совместного владения объектом.

Подробный список документов, которые необходимо запросить у продавца, находится в статье «ПОКУПКА КВАРТИРЫ: КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНО ТРЕБОВАТЬ С ПРОДАВЦА?»

Не стоит выискивать самые дешёвые варианты или инвестировать в регионы, где недавно начался спад цен на недвижимость.

Обычно самые дешёвые «теремки» находятся либо далеко от городской инфраструктуры, либо расположены в депрессивном регионе, либо местоположение подходит к финансовому кризису, а падение цен на жильё является его «первой ласточкой».

Конечно, можно купить и разжиться собственной «крышей на головой» в Латвии, параллельно получив желанное гражданство, но придётся ремонтировать постсоветскую «избушку» где-нибудь в деревне или захолустном городке в 150 километрах от Клайпеды.

1 евро – дешевле некуда!

Надеясь очень дёшево купить дом за границей, вполне вероятно приобрести и достаточно живописный экземпляр, например, во Франции, Италии и Великобритании. Буквально за 1 евро можно стать хозяином огромного особняка или старинного имения, большого коттеджа.

Но заковырка заключается в следующем: необычно дешёвая стоимость требует подтверждения хорошей материальной базы будущего владельца, который обязан проводить ремонт и легальную реконструкцию полуразвалившегося объекта.

Кроме этого, можно купить землю и дом на ней за пару-тройку фунтов, и попасть на какой-нибудь отдалённый британский островок с населением в 49 человек, и выбираться оттуда лишь посредством судоходства.

Безопасность, прежде всего!

Опасная финансово-политическая ситуация в государстве может не только снизить прибыли от эксплуатации жилья, она способна за один день лишить собственности. Например, сложно прогнозировать, что будет с недвижимостью в Каталонии, и к чему приведёт Испанию сложившийся кризис.

Выбирая жильё в Бразилии, важно понимать, что тут серьёзно развита преступность, и купить дом недалеко от трущоб ни к чему хорошему не приведет. Радоваться дешёвому дому вблизи промышленного предприятия, аэропорта или автобана не стоит – вечно закрытые окна и муки от запахов и звуков обеспечены.

Никакие экологические наработки не смогут перебить «духа» химикатов или невидимых для глаза выбросов в атмосферу. Знание перспектив района тоже немаловажно.

Бывает так, что приобретя чудное бунгало на тихом живописном берегу, через пару месяцев владельцы получают неподалеку огромный развлекательный комплекс и толпы туристов, или завод по переработке рыбы и запах тины морской. Лучше заранее установить, что планируют возводить по соседству.

Скупой платит дважды!

К вредной экономии относится и попытка занизить цену объекта в нотариальном акте. Часто подобные предложения поступают от продавцов в Болгарии. Это делается для того, чтобы снизить сумму налога на передачу прав собственности. Здесь она составляет 3%.

Так, указав при покупке не 100, а 50 тысяч евро, покупатель может сэкономить порядка 1500 евро за вычетом прочих поборов. Но, в случае расторжения сделки, компенсируется половина реально заплаченной суммы. Поскольку болгарские продавцы отличаются склонностью к аферам, лучше на «выгодное» настойчивое предложение не соглашаться.

При перепродаже такой постройки значительный прирост дохода на неё потребует выплаты большого налога.

Чтобы ни предлагали друзья, коллеги, компании, дабы безопасно купить дом за границей, лучше придерживаться наиболее безопасной схемы. Процедура приобретения жилья во многих государствах идентична.

Где бы ни совершалась купля-продажа, подойдёт следующий вариант действий:

  • Будущий собственник выбирает объект с обязательным посещением постройки. Предложения о дистанционной покупке элитного дома где-нибудь в Хорватии, Арабских эмиратах или Грузии следует сразу же отбросить. Если осмотр покупателя удовлетворил, можно заключать предварительный договор и выплачивать продавцу задаток.
  • После поступления задатка зарезервированный объект проходит проверку его юридической чистоты. Здесь юристы выявляют наличие долгов за коммунальные услуги, залогов, наличие у владельца заинтересованных наследников. Если юридическая проверка доверяется агенту, следует запросить её лицензию на предоставление подобных услуг.
  • После успешной проверки, покупатель оформляет ипотеку или открывает счёт в банке, где планируется купить дом. Через указанный счёт позже будет проведена оплата покупки, будут осуществляться выплаты налогов и коммунальных услуг.
  • В присутствии нотариуса заключается правомочный договор купли-продажи. Расходы на нотариальное оформление и местные сборы необходимо заранее внести в смету расходов на покупку. Не стоит рисковать, указывая в документах заниженные цифры или избегать длительных письменных перечислений оснащения жилья.
  • После полных взаиморасчётов с продающей стороной и выплаты сопутствующих налогов проводится местная регистрация прав на дом. Получив официальный документ, можно переходить к переоформлению коммунальных договоров и переезду в собственное «гнездышко»
Читайте также:  Как правильно выбрать обувь?

Изучив данную статью, Вы узнали, как купить дом за границей без проблем, усвоив некоторые правила о покупке недвижимости. Желаем Вам приобрести для себя и своих близких надежное жилье, которое станет для Вас семейным очагом!

Источник: https://reitinvest.top/spravochnik-nedvizhimosti/kak-kupit-dom-za-granicej-osnovnye-problemy-i-ih-resheniya

Какие документы нужны для покупки недвижимости за рубежом?

Приобретение россиянами недвижимости за рубежом регулируется законодательством конкретных стран. Процесс покупки имеет общие закономерности для всех государств и индивидуальные особенности.

Условно страны можно разделить на две большие группы:

  • способствующие иностранным вложениям в недвижимость;
  • усложняющие иностранцам сделки с землей, домами, квартирами.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Это быстро и бесплатно!

В некоторых уголках земного шара эксперты категорически не советуют вкладывать средства в недвижимость, даже если она стоит недорого и активно рекламируется.

Станислав Зингель, владелец МАН Gordon Rock, в аналитическом обзоре для РБК включил в этот список, как нестабильные, почти все страны Африки (кроме ЮАР), Сирию, Никарагуа, Египет, Ливию, Алжир.

Он считает рискованными инвестиции в недвижимость в странах с непризнанными режимами (Абхазия, Южная Осетия), захваченными территориями (Северный Кипр).

С большой осторожностью эксперт советует относиться к государствам, обязывающим оформлять дома, квартиры на гражданина с национальным паспортом (например, Вьетнам).

Но и покупка недвижимости в стабильных европейских странах требует тщательного выбора риелтора и объекта, подготовки необходимых документов и грамотного оформления сделки.

Страны, где иностранцам проще купить недвижимость

Швеция

Уникальные условия для приобретения недвижимости – без ограничений для любых граждан. Не требуют открытия банковского счета, можно оплачивать наличными и не подтверждать источник доходов. Внести залог в присутствии двух свидетелей, заключить контракт на шведском языке. Объект покупки обследуют, если покупателя все устраивает, он передает оставшуюся сумму.

Финляндия

Иностранец обращается за разрешением, после чего оформляется сделка. Нотариус на финском языке составляет Протокол о доверии, покупатель вносит 2000 евро в качестве залога, затем за 2-3 недели проводит основную оплату. Примерно через 10 дней оформляется право собственности.

Греция

Можно свободно покупать недвижимость любого типа везде, кроме приграничных территорий (там нужно специальное разрешение).

Республика Кипр

Оформление покупки происходит быстро и просто, но дальнейшее содержание недвижимости облагается множеством налогов.

Болгария

Купить квартиру нет никаких проблем. Но россияне не могут владеть землей в Болгарии. Для покупки дома с землей нужно учредить в стране фирму, открыть на нее банковский счет.

Литва

Иностранцам разрешено покупать любые объекты недвижимости, кроме земельных участков. Все сделки оформляются на литовском языке.

Испания

Недвижимость активно предлагается иностранцам, банки предоставляют кредиты для ее покупки. Для ипотеки требуется загранпаспорт, легализованная справка о зарплате или об иных доходах. Для открытия банковского счета нужна налоговая декларация.

Китай

Владеть объектом недвижимости может гражданин любой страны. Сделка купли-продажи подписывается при китайском нотариусе, сразу оформляется право собственности.

Страны, где иностранцам сложнее купить недвижимость

Швейцария

Действуют закон, ограничивающий покупку недвижимости. Не резиденты имеют право приобретать жилье определенной малой площади строго по квотам. Принимаются законы отдельно в каждом кантоне, выполнить все условия физическому лицу сложно.

Австрия

Граждане стран, не входящих в ЕС, вносят €1000 за специальное разрешение и к моменту сделки должны прожить в стране 3 года.

Австралия

Разрешено приобретать только новые строящиеся квартиры, таун-хаусы до заселения. Стать собственником вторичного жилья не гражданину страны невозможно.

Основные этапы приобретения и необходимые документы

Процесс покупки происходит во многих странах по похожему сценарию:

  1. Дистанционный и личный выбор дома, квартиры, коммерческой недвижимости;
  2. Подписание предварительного договора, открытие банковского счета и выплата задатка;
  3. Проверка юридической чистоты недвижимого имущества;
  4. Перевод основного платежа;
  5. Заключение договора купли-продажи;
  6. Регистрация объекта.

Для начала вам потребуется только загранпаспорт (и виза в соответствующие страны), чтобы съездить и посмотреть предложения агентов.

На этапе заключения предварительного договора нотариус запросит копии загранпаспорта с нотариальным переводом на язык страны, российского паспорта, а также документы остальных участников сделки (супруги, детей) или их нотариально оформленные отказы от участия в приобретении.

Как правило, в странах-участницах Гаагской Конвенции достаточно легализованных апостилем личных документов граждан. Обратите внимание, что проставить апостиль нужно в России, за границей этого уже не сделать. О деталях легализации, нотариального перевода вы можете узнать в центре апостилирования apostil-perevod.ru. Там же сделают профессиональный нотариальный перевод.

Подготовка документов на территории России, до выезда за границу для оформления сделки, быстрее и дешевле, чем поиск за рубежом посредников для этих целей и запросы в госорганы РФ.

Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

Источник: http://realty-konsult.ru/obshchee/pokupka-nedvizhimosti-za-rubezhom.html

Инвестиции в зарубежную недвижимость – нюансы, которые следует учитывать при покупке недвижимости за рубежом

Все интересующие Вас вопросы Вы можете задать нашему юристу. Консультация с юристом бесплатна. Введите свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана — это быстро и бесплатно. Также можете позвонить нам по бесплатным номерам: 8 (499) 703-35-33 доб. 658 — Москва и обл.; 8 (812) 309-06-71 доб. 310 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 777-08-62 доб. 286 — все регионы РФ. Звонки принимаются круглосуточно.

Ключевые моменты при инвестировании в зарубежную недвижимость.

Покупка недвижимости всегда являлась очень ответственным этапом в жизни. И не важно, где она покупается в своей стране, или в чужой. Выбирая недвижимость для покупки, перед человеком всегда встает ряд вопросов или задач, которые увеличиваются в геометрической прогрессии, если речь идет о приобретении недвижимости за рубежом.

Зная это, прежде чем купить недвижимость Вы должны учитывать следующие нюансы:

Причина для покупки зарубежной недвижимости?

Это, несомненно, является единственным наиболее важным фактором при покупке недвижимости за рубежом, так как это будет иметь прямое влияние на все: от распределения вашего бюджета до выбора необходимого вида страхования.

Если вы покупаете дом с целью переезда, то, Вы должны сосредоточиться на стандартных факторах, таких как окрестности, местные достопримечательности, школы, транспортная доступности и многое другое.

А если Вы хотите приобрести недвижимость с целью вложения денег, то Вам необходимо рассматривать тот или иной регион с экономической точки зрения. Как показывает статистика, приведенная в одном британском журнале, выгоднее всего приобретать недвижимость в развивающемся районе. Там цены на недвижимость еще не столь велики, а перспектива ее роста огромна.

Обеспечение полного финансирования.

Обеспечение финансирования является гораздо более сложной задачей, чем выбор самой недвижимости, особенно, если учесть тот факт, что это будет предметом международных законов и обычно обсуждается в местной валюте.

В качестве отправной точки, необходимо быть  уверенным в том, что Вы получите “принципиальное согласие” перед подтверждением покупки, так как это защитит вас в случае, если Вам откажут в кредите, и позволит Вам вернуть свой первоначальный депозит.

Налоговая ответственность инвесторов.

Перед покупкой недвижимости за границей, Вам необходимо досконально изучить их налоговое законодательство, а именно, за что Вам в обязательном порядке придется платить налоги. И при планировании бюджета на покупку недвижимости приплюсовать и эти расходы.

Как правило, этими расходами могут быть: гербовый сбор, налог на приобретение самой собственности и оформление на нее прав собственности, налог на наследство на момент покупки.

Кроме всего прочего, в некоторых странах одним из условий выдачи ипотечного кредита будет то, что Вам к кредиту  уже прибавят налог на землю. Данный налог будет ежегодным.

Эти потенциальные затраты также должны быть учтены в вашем бюджете, так как в противном случае вы можете столкнуться с наложением  правовых санкции на Вас и Вашу приобретенную недвижимость.

Необходимость в понимании ценности местных денег и валютного курса.

Приобретая недвижимость за рубежом, стоит также понимание ценность местной валюты и всё что  связанно с обменными курсами.

Если вы намерены расплачиваться за рубежом валютой, привезенной из своей страны, то  вам также может потребоваться получить  разрешение на ее ввоз и открыть счет в местном банке. Все эти манипуляции помогут Вам в дальнейшем.

  Потом Вы без особого труда сможете обеспечить свою финансовую бесперебойность в данной сделке, так как без проблем сможете провозить свою национальную валюту в другую страну. Конечно, как вариант, обменять ее в своей стране.

Получение независимой оценки недвижимости.

Получение независимой оценки и обеспечения целостности имущества является фундаментальной частью любой сделки с недвижимостью, и важно помнить, что любые расходы связанные с проверкой недвижимости — это лишь малая часть того, что необходимо сделать, чтобы защитить все ваши инвестиции.

Преодоление языкового барьера.

Даже если Вы не собираетесь менять свое постоянное место жительства, Вам необходимо знать иностранный язык хоть на базовом уровне, так как Вам все равно необходимо напрямую выходить на сделку по приобретению недвижимости. Не стоит доверять незнакомым людям на 100 %. Зная язык, Вы сможете самостоятельно обсудить все условия сделки и даже поторговаться о цене. Выучить иностранный язык в данное время не является какой-то проблемой.

Вам также может быть интересно:

Проверка продавца недвижимости на долги.

Сделать это очень сложно, но нужно. Так как согласно законам практически всех иностранных государств, задолженность собственника недвижимости остается на недвижимости. Если продавец недвижимости имеет долги перед государством или частным лицом, то, скорее всего эти долги лежат на его недвижимости и при ее продаже перейдут на нового покупателя.

Исследование расположения самой недвижимости и местных достопримечательностей.

Независимо от целей приобретения недвижимости, Вы должны знать все окрестности и местные достопримечательности. Особенно это важно, если Вы покупаете недвижимость для постоянного проживания или для сдачи ее в аренду. Что бы по максимуму получать доход от сдачи ее  аренду, место расположения данной недвижимости должно быть удачным и удобным со всех сторон.

При выборе недвижимости обращайте внимание на такие аспекты как: транспортная инфраструктура, удаленность детских садов и общеобразовательных учреждений, магазинов шаговой доступности, аптек, больниц.

 Все это окажет прямое влияние на ежемесячную плату и на то, надолго ли задержаться Ваши будущие арендаторы. Сдать то квартиру или дом в аренду Вы сможете быстро и дорого, но есть вероятность того, что Вы можете столкнуться в текучкой арендаторов.

Они будут жить месяц-два и съезжать в более удобный район.

Читайте также:  Мир гармонии и тепла – художественная ковка умелых кузнецов!

Защита своего имущества при личном отсутствии.

Если Вы приобретаете недвижимость для вложения инвестиций, и не собираетесь переезжать туда на постоянное место жительство, а охранить свое имущество целым и невредимым хочется, то в этом случае одним из лучших способов является использование местной фирмы по управлению недвижимостью.  Работники фирмы будут совершать регулярные визиты. В их обязанности будут входить не только проверка самой недвижимости, но и уборка помещения. Конечно, это затребует определенных финансовых затрат, но они ничтожны по сравнению со стоимостью самой недвижимости.

Вот в принципе и все нюансы, о которых мы Вам хотели рассказать при покупке недвижимости за рубежом.

Назад Вперед — Как проверит землю на обременения?
Пишите отзывы по теме.Не пишите пустых фраз!

Источник: http://xn—-8sbypcu8go.xn--p1ai/166-investitsii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost.html

Как продать недвижимость в России, если вы живете за границей

В последнее время  нередки ситуации, когда владелец недвижимости в России хочет ее продать, а сам проживает за границей и не хочет приезжать. Может быть и противоположный вариант, когда россияне хотят приобрести недвижимость за границей.

7-10 лет назад такие ситуации были, скорее всего, исключениями из правил, а сейчас это рядовой вариант. Для тех, кто собирается заняться подобными вопросами, в этой статье приводятся практические советы.1) Допустим, Вы постоянно  проживаете за границей, а  в России у вас осталась недвижимость, которую вы хотели продать.

Обратный вариант предполагает, что Вы —  покупатель недвижимости, собственник которой живет за границей и  не может выехать в Россию для оформления сделки.
На первом этапе необходимо оформить документы на квартиру. Для этого нужно найти человека, который оформит все документы. Если все уже оформлено, то этот этап не обязателен.

Обычно в такой ситуации в России всегда можно найти родственника или знакомого, которого можно привлечь  к оформлению документов на квартиру. Если у Вас нет подходящего родственника, то придется привлечь хорошее Агентство недвижимости или юридическую фирму.

Таким образом, чтобы собрать документы на квартиру в России, нужно оформить доверенность на родственника, или сотрудника юридической фирмы. Оформление совершают с помощью нотариуса страны проживания.

Нотариус оформляет доверенность,  после чего ее нужно перевести на русский язык и заверить правильность перевода нотариально. Для этого Вы обращаетесь в агентство переводов самостоятельно, или с помощью нотариуса. Текст доверенности, переведенный на русский язык, заверит нотариус. Это только половина дела.

Для того чтобы доверенность имела юридическую силу в России, необходимо поставить печать, называемую апостиль.  Как правило, за рубежом это делается в суде. Нужно заплатить пошлину, написать заявление на заверение апостилем, после чего в течение нескольких дней вы получите  оформленную доверенность.

Теперь можно оформлять или даже продавать недвижимость в России. Если Вы состоите в браке, то Вам может понадобиться подобным же образом изготавливаемое согласие супруга на сделку, которое вы также заверяете у нотариуса.

После этого следует процедура нотариального перевода текста, затем нотариус заверяет его правильность, проставляется апостиль и можно отсылать документ в Россию. На первый взгляд, все это кажется долгим и сложным, но для многих это проще, чем самим приезжать в Россию.

Подобная доверенность позволяет оформлять документы на недвижимость.

Кто этим будет заниматься, Вы должны решить сами. Иногда предпочитают оформить две доверенности, одна из которых предусматривает оформление документов сотрудником агентства, а вторая оформляется  на Вашего знакомого или родственника, которому вы доверяете подписание договора.

На втором этапе сделки происходит собственно оформление договора купли-продажи недвижимости, получение денег, передача квартиры. Довольно часто для проведения данного этапа собственник недвижимости сам приезжает из-за рубежа, поскольку опасно доверять кому-либо получение денег за продажу недвижимости.

Иногда подписанием договора и получением денег занимается близкий родственник, которому собственник доверяет. Здесь есть тонкий нюанс. Покупатель недвижимости может расплачиваться не только собственными деньгами, но и привлекать ипотечный кредит через банк.

В этом случае нужно поинтересоваться заранее, согласится ли Банк финансировать сделку, если подписание договора будет происходить по доверенности, а сам собственник находится за границей. Не все Банки согласны на подобные сделки, так что нужно уточнить заранее. Обычно этот алгоритм действий применим для 90 % ситуаций.

Однако в каждой стране есть свои особенности, которые приходится учитывать. В некоторых странах нужно ставить штамп (апостиль) для того, чтобы документ был действителен в России. Это относится к странам СНГ, Польше, Чехословакии, а также к некоторым другим. В некоторых странах штамп (Апостиль) проставляется не в суде, а в других учреждениях юстиции.

В России действует порядок постановки апостиля в Федеральной регистрационной службе, иногда в Загсе, где есть специальный отдел. В некоторых странах функции нотариуса выполняет адвокат. Но для 90% случаев действует первый алгоритм. 2) Приобретение недвижимости  за границей.

В  последнее время приобретение россиянами недвижимости за границей стало довольно распространенным явлением. Ведь по цене какой-нибудь хрущевки в крупном городе России можно купить чуть ли не дом на берегу моря в Турции или Болгарии. Если ваши финансовые возможности позволяют, и Вас не смущают транспортные расходы, то можете попробовать.

Такая покупка может оказаться более дешевой, чем покупка квартиры или дома в России на Черном море. Превосходно! Недвижимость дешевле, море чище, климат мягче, а цены на продукты и обслуживание ниже, чем у нас. Правда, не все покупатели из России собираются приобретать недвижимость за границей  с целью проживания.

Возможно это попытка инвестиций, или целью является упрощение процедуры получения гражданства, но суть одна.

Независимо от целей приобретения, нужно помнить, что для покупки недвижимости за границей иностранцами практически всегда существуют  те или иные ограничения. Кроме того имеются особенности владения, налогообложения и просто правила функционирования рынка недвижимости.

Прежде чем покупать, нужно подробно выяснить все здешние особенности, для чего лучше всего проконсультироваться со специалистами.

Примеры действия некоторых ограничений:

— Расходы, связанные с оформлением недвижимости, могут оказаться неоправданно высокими.

Услуги нотариуса, гербовый сбор, то есть налог на покупку, а также плата за услуги Агентства недвижимости, страховку и т.п. В совокупности доля расходов в некоторых странах может составить 15-20 % от стоимости недвижимости.

-Ликвидность некоторых приобретенных объектов недвижимости может оказаться очень низкой. Вопросов не возникает,  если речь идет о небольшом доме на берегу Средиземного моря в популярной для отдыха стране. Если же моря поблизости нет, страна не пользуется популярностью по тем или иным причинам, сам дом большой, то процесс продажи может затянуться на 2-3 года, даже если цена объекта низкая.-Существующие ограничения на приобретение недвижимости или земли иностранцами. Может существовать полный запрет покупок иностранцами, который можно обойти, зарегистрировав фирму, на которую совершается покупка. Но в этом случае появляются дополнительные расходы на содержание фирмы. Если речь идет о приобретении большого объема недвижимости, то такие расходы незначительны, а если только одного маленького объекта, то – очень приличные суммы. -Могут потребоваться дополнительные согласования на приобретение недвижимости иностранцами. Такие согласования отнимают много времени, требуют дополнительных документов, например справки об отсутствии судимости, справки о доходах и т.д. -Существование высоких налогов на недвижимость или на наследование, которые могут доходить до 40 %.

Мы перечислили основные особенности приобретения недвижимости за границей. О них нужно узнавать заранее, так как они различаются в разных странах и способны отравить радость от владения недвижимостью за рубежом.

Объективности ради нужно сказать, что даже большие расходы и подобные особенности оформления и владения недвижимости за границей не отпугивают потенциальных покупателей из России, число которых все увеличивается.

Источник: http://emigration-property.blogspot.com/2015/08/blog-post_17.html

Как избежать обмана при покупке недвижимости за рубежом

Фото: bluebag.ru

Сегодня мы рассмотрим несколько показательных историй, иллюстрирующих ошибки российских покупателей на зарубежных рынках. На что стоит обратить внимание потенциальным инвесторам и покупателям, на чем не стоит экономить, как не попасть в незаконные схемы с зарубежной недвижимостью – учимся на чужих ошибках.

История № 1: Россиянин купил коммерческую недвижимость в Германии – бизнес-центр в окрестностях Франкфурта. Продавцом был заявлен высокий показатель доходности. Объект был приобретен с уже существующими договорами аренды.

Через несколько месяцев после заключения сделки 90% арендаторов съехали. В результате объект тут же превратился в убыточный. Учитывая не самое выгодное местоположение и возраст здания (30 лет), поиск новых арендаторов достаточно затруднителен.

Как избежать подобной ошибки:

  • Привлекать к сделке независимых оценщиков недвижимости и юристов, которые помогут вычислить «фейковых» арендаторов;
  • Не доверять продавцам/посредникам, которые обещают нереальный уровень доходности в 15% – 20%. Средний уровень доходности жилой недвижимости в Германии – 2%–4%, коммерческих объектов, расположенных в хорошем месте, с уже существующим пулом арендаторов – до 9%.

История №2: Житель Екатеринбурга купил несколько объектов недвижимости на Кипре: один для себя, остальные для сдачи в аренду. Тип объектов – несколько апартаментов в бывшем отеле, переделанном застройщиком в жилой комплекс. При этом покупатель не проверил документы.

После заключения сделки выяснилось, что на объекты нет правоустанавливающих документов – Title Deed. Без них новый владелец может пользоваться объектами, но не может ими распоряжаться по своему усмотрению. Теперь владелец имеет право использовать недвижимость только для проживания.

Продажа возможна только с разрешения застройщика, с которым ведется судебное разбирательство.

Как избежать подобной ошибки:

  • Внимательно относиться к документам: не подписывать договор купли-продажи, содержание которого неизвестно. Для этого привлекать к сделке профессионального юриста и переводчика.

Что еще стоит знать российским покупателям недвижимости за рубежом:

  1. Судебные разбирательства за рубежом чаще всего проходят не в пользу российских покупателей.
  2. Иногда продавец завышает стоимость объекта или выставляет на недвижимость 2 цены – для внутреннего рынка и для иностранцев. Подобные схемы можно встретить на Кипре или в Испании в отношении русских покупателей.

    Такая практика ведет свое начало еще с 1990-х годов, когда покупателей из России рассматривали в качестве «золотых телят». Последние приезжали за границу с дипломатами, полными наличных, и покупали недвижимость, не торгуясь.

    Хотя сегодня российские покупатели изменились, определенные мифы в их отношении еще живут.

    Чтобы избежать несправедливо завышенной цены, необходимо грамотно составлять договор, в котором прописано наличие единой цены на объект.

  3. Посредник в сделке с зарубежной недвижимостью должен быть не только профессиональным, но и порядочным. Основные критерии выбора риелтора: рекомендации, заслуживающие доверия, длительное общение с посредником, уровень образования. Последний критерий важен, например, в той же Испании или на Кипре. В этих странах закон позволяет заниматься посреднической деятельностью кому-угодно: официантам, таксистам и т. п.

По материалам подкаста «Незаконные схемы с недвижимостью за рубежом»

Видео по теме: Как правильно покупать недвижимость за рубежом

«Евразия недвижимость»

Источник: https://evrazn.ru/article/Kak-izbezhat-obmana-pri-pokupke-nedvizhimosti-za-rubezhom

Покупка недвижимости за рубежом: что нужно знать

Нестабильная экономическая и военная ситуация в стране подталкивает украинцев искать пути сохранения своих сбережений. Поэтому многие стали все чаще смотреть в сторону жилья за границей.

Читайте также:  Грамотный подбор офисного кресла и эргономика рабочего пространства

Так как инвестиции в недвижимое имущество являются одними из наиболее эффективных способов сохранения денег, количество запросов на поиск недвижимости за границей увеличилось в разы.

О том, что нужно знать о покупке жилья за границей, узнавал UBR.ua.

В кризисное время, чувствуя неуверенность в завтрашнем дне, люди стараются сохранить свои накопления от дальнейшей прогрессирующей девальвации гривны. Как рассказал вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостьюАнатолий Топал, число запросов на поиск недвижимости за рубежом в 2014 году по сравнению с предыдущим годом увеличилось в три-четыре раза.

Данную тенденцию подтвердила и директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко. По ее словам, за последний год продажи заграничного жилья выросли на 30%.

Самой большой популярностью пользуются апартаменты в Турции, Болгарии, Испании, Венгрии, Чехии, Словакии, Польше, Германии и страны Балтии.

«Приобрести небольшую квартиру (до 40 квадратных метров) в Болгарии (Бургас) сейчас можно за 25-45 тыс. евро, в Греции (Халкидики) – за 36-70 тыс. евро. Естественно, добротная вилла на берегу моря в этих странах стоит порядка 150-350 тыс. евро», — рассказал руководитель отдела продаж ЖК «Park Stone» Дмитрий Шостя.

Переезд на ПМЖ.

По данным консалтинговой компании City Development Solutions, количество украинцев, которые рассматривают вариант переезда на пмж в другую страну в последнее время увеличилось.

Об этом свидетельствуют изменения спроса: если раньше инвестор интересовался побережьем, жильем на первой линии, то сейчас предпочтения отдаются объектам недвижимости в центре города.

На таких инвесторов приходится порядка 20% общего спроса.

«Одной из основных причин почему украинцы интересуются недвижимостью за рубежом — это возможность  получения владельцем (а в некоторых случаях и членами его семьи)  мультивизы, то есть  визы, дающей право многократного въезда в государства, входящие в Шенгенское соглашение. Но, в большинстве случаев, само по себе приобретение жилья не предоставляет права на получение вида на жительство», — отметила генеральный директор юридического объединения «Фемида» Надежда Вороницкая-Гайдак.

В Египте, Турции и ОАЭ владелец недвижимости сразу получает резидентскую визу (ВНЖ). А вот в Доминиканской Республике вы можете получить вид на жительство даже без покупки недвижимости.

Юрист добавила, что во многих странах, ближайшие родственники собственника недвижимости (муж, жена, дети, родители) получают такие льготы, но порядок везде разный. Во многих европейских странах (Испании, Финляндии, Германии, Великобритании и др.

) супруг и дети владельца получают многократные визы различного срока действия. Для въезда в Болгарию для них оформляется многоразовая годовая виза. На Кипре родственники получают мультивизу сроком до трех лет.

«Как правило, получение вида на жительство в Европе связано в довольно высоким порогом инвестиций в недвижимость. Приобретая недвижимость за рубежом, необходимо четко определить цели инвестирования – для себя, для получения дохода, комбинированный вариант (и собственное проживание, и доход) и исходя из этого и формируется выбор страны», — подчеркнула Ярослава Чапко.

Стоит также учесть тот факт, что в некоторых странах ближнего зарубежья более выгодные условия для ведения бизнеса, лучшие предложения на рынке труда и так далее, что играет немаловажную роль в решении инвестировать в жилье за рубежом с целью дальнейшего переезда.

Сохранение денег.

В основном зарубежную недвижимость рассматривают как средство выгодного вложения и сохранение денежных средств (порядка 40 % спроса). Например, апартаменты на побережье Турции по стоимости можно сравнить с двухкомнатной квартирой в Киеве.

Учитывая нестабильную экономическую ситуацию в Украине, покупка зарубежной недвижимости может стать своеобразной альтернативой депозиту – это способ сохранить деньги и в конечном этапе увеличить состояние за счет роста цен на недвижимость.

По мнению Дмитрия Шости, инвестировать в недвижимость за рубежом есть смысл, если сбережения инвестора в долларах или евро поскольку сегодня существуют определенные сложности с приобретением иностранной валюты и курс обмена вряд ли порадует.

Апартаменты на берегу моря.

Около 25% инвесторов готовы купить недвижимость за рубежом исключительно с целью организации комфортного отдыха. Для этого сегмента критерии запроса традиционные – апартаменты на берегу моря плюс хорошо развитая инфраструктура.

«Приобретение недвижимости на морском побережье для собственного отдыха – одна из наиболее распространенных причин покупки среди украинцев.

Такие страны, как Болгария, Турция, Кипр сегодня одни из самых популярных направлений для летнего отдыха среди украинцев.

Небольшое время в дороге (перелет самолетом — 2-2,5 часа) и Вы можете наслаждаться теплым морем и солнцем», — рассказала Ярослава Чапко.

Приятным бонусом является и долгий курортный сезон в этих странах. Например, в отдельных регионах Турции, на Кипре курортный сезон длится 9 месяцев году.

Дополнительный доход.

Наименьший процент спроса припадает на инвесторов, которые рассматривают зарубежную недвижимость как средство дополнительного дохода (сдача в аренду) — порядка 15%.     

«Приобретение недвижимости для сдачи в аренду – самостоятельно или через застройщика. Крупные зарубежные застройщики предлагают покупателям сдачу купленных апартаментов в гарантированную аренду, т.е. они выплачивают покупателю фиксированную сумму в год – от 5 до 8% стоимости купленной недвижимости», – говорит эксперт.

Отдых в апартаментах на море становится сегодня реальной и выгодной альтернативной отдыху в гостиничных комплексах. Ценовая политика гостиниц на море не претерпела существенных изменений, а девальвация национальной валюты сделала этот вид отдыха недоступным для многих граждан. Поэтому популярность аренды апартаментов будет только расти.

Например, стоимость аренды апартаментов с 2 спальнями (на 4-5 человек) на 2 недели обойдется от 700 -1000 евро в зависимости от комплекса и страны. При более длительном периоде проживания можно получить еще дополнительные скидки. При этом, за эту стоимость поехать в гостиницу 4 звезды, и даже 3 звезды уже вряд ли удастся.

Что нужно знать?

«В каждой стране – свои правила приобретения недвижимости нерезидентами. На мой взгляд, покупателю стоит сначала выбрать направление – присмотреться к местности, инфраструктуре, узнать возможности авиасообщения.

Ведь, например, так сложилось, что из Украины быстрее и выгоднее добраться на самолете до Греции, чем до Болгарии. Также хорошее авиасообщение с Испанией и Италией.

А вот с Турцией все, очень печально – лишь Стамбул или (довольно дорогой вариант с пересадкой) – Анталия», — отметил Дмитрий Шостя.

После того, как направление выбрано, идет поиск объекта покупки – обычно с помощью агента по недвижимости, или же (если речь о первичном рынке) через прямое обращение в строительную компанию.

Самое большое предложение первичного рынка, по мнению эксперта, сегодня – в Турции и на Кипре.

Именно там можно приобрести строящиеся апартаменты, заблаговременно обсудив их планировку и индивидуальную скидку.

Когда объект найден, стоит обратиться к профессиональному консультанту по недвижимости в той стране, где будет совершена покупка. Особенно если речь идет о вторичном рынке.

«Всегда лучше заплатить профессионалу за помощь в оформлении сделки, чем тратить время на изучение законодательства чужой страны, да, к тому же, так можно избежать языковой проблемы.

Некоторые консультанты работают в Украине, так что найти их не составит труда.

Расходы на оплату услуг консультанта составляют в среднем 2–3% стоимости выбранной недвижимости, но может быть и больше или меньше – все зависит от страны и условий конкретной консультирующей компании», — советует он.

Правила покупки.

«Если Вы хотите приобрести недвижимость в шенгенской зоне, то стоит учесть что здесь нерезидентам разрешена покупка жилой и коммерческой недвижимости на физическое или юридическое лицо, с учетом местных ограничений по земле в определенных регионах», — отметила Надежда Вороницкая-Гайдак.

Также она добавила, что при покупке недвижимости в Евросоюзе нужно учитывать, что во-первых, в некоторых странах отсутствует институт нотариуса, и сделки по недвижимости заключаются у адвоката; во-вторых, в некоторых странах, для того чтобы иностранец мог заключить сделку по покупке недвижимости необходимо разрешение от местных властей. К тому же в большинстве случаев вам понадобится стать на учет в налоговой инспекции и получить идентификационный номер.

Также Дмитрий Шостя добавил, что общих правил в странах Европы не так и много, а налоговая база и вовсе отличается в каждой конкретно взятой страны. То же касается и схемы оформления сделки купли-продажи.

Например, в Германии сделка по покупке недвижимости обязательно проходит при участии нотариуса, который составляет договор купли-продажи, проверяет правоустанавливающие документы на недвижимость. Для расчетов между сторонами нотариус открывает трастовый счет, доступ к которому есть только у него самого.

  На этот счет покупатель перечисляет деньги за недвижимость. И лишь после оформления сделки и перехода права собственности к покупателю нотариус перечисляет средства продавцу. А после подписания договора купли-продажи идет регистрация права собственности в Поземельной книге, которую ведет поземельный суд.

Выписка из книги – основной подтверждающий переход права собственности документ.

Как правило, процедура заключения сделки, перевода денег и регистрации права собственности на недвижимость за рубежом занимает от 3 до 6 недель.

Сама по себе схема покупки недвижимости во многих странах ничем особенно не отличается от покупки недвижимости в Украине. Процесс покупки разделен на несколько этапов:

  •  заключение предварительного договора;

  •  заключение основного договора;

  •  регистрация договора купли-продажи недвижимости.

«Законодательство в каждой стране отличается, также отличаются налоги на владение недвижимостью, стоимость содержания.

Поэтому, необходимо сразу поинтересоваться юридическим блоком вопросов (права собственности на апартаменты и земельный участок под домом) и уяснить для себя, сможете ли вы безболезненно оплачивать содержание Ваших зарубежных апартаментов, которое в среднем для апартаментов может обходиться около 1000 евро в год», — уточнила Ярослава Чапко.

Процедура оплаты.

«При выборе недвижимости стоит учесть тот факт, что в большинстве стран за такую покупку вам придется заплатить по безналичному расчету, а для этого придется открыть расчетный счет в одном банковских учреждений той страны, где вы намерены приобрести недвижимость.

И в этой ситуации в действие вступает в силу отечественное законодательство, которое утверждает что если,  вы хотите открыть счет за границей и перевести туда определенную суму, то вам необходимо получить индивидуальную лицензию на размещение валютных ценностей за пределами Украины», — рассказалаНадежда Вороницкая-Гайдак.

В то же время Дмитрий Шостя отметил, что «всегда можно рискнуть и попытаться вывезти за границу деньги наличными. Ограничение по вывозу, согласно нормам законодательства Украины — 10 тыс. евро на одного человека. Нехитрый подсчет покажет, что семья из четверых человек может вполне законно вывезти из Украины 40 тыс. евро».

Покупка недвижимости заграницей будет сопряжена с определенными расходами, это как стоимость самой недвижимости, так и дополнительные расходы (расходы на оформление и регистрацию договора купли-продажи, услуги агентства недвижимости и т.д.). В некоторых странах есть налог который платится при покупке недвижимости, который варьируется от страны.

Налоги.

«Что касается налогообложения граждан Украины, которые приобрели недвижимость за рубежом, то здесь надо понимать что с рядом стран Украины заключила договора об избежание двойного налогообложения. В таком случаи в налоговые органы Украины необходимо будет предоставить документы об уплате налога в другой стране, это снимет массу вопросов», — рассказала Надежда Вороницкая-Гайдак.  

При покупке недвижимости за рубежом, добавила юрист, надо учитывать еще один момент, что если вы покупаете недвижимость находясь в браке, то в случае развода и возникновения споров о совместно нажитом имуществе, вы получите проблему раздела имущества, поскольку в той стране не действуют нормы украинского права.

Источник: https://news.realt.ua/novosti-nedvizhimosti-2/zarubezhnaya-2/pokupka-nedvizhimosti-za-rubezhom-chto-nuzhno-znat-95127.html

Ссылка на основную публикацию