Как воспользоваться услугами агентства недвижимости

Памятка при продаже недвижимости – Сити-недвижимость

 или — Работаем круглосуточно
Звонок по России бесплатный

Главная страница  /  Полезная информация  /  Памятка при продаже недвижимости

Собственник недвижимости, решивший ее выгодно и в кратчайшие сроки продать, смело может доверить такую сделку профессионалам из ООО «СИТИ-Недвижимость».

 У нас можно получить полный комплекс услуг по продаже объекта: начиная от оценки Вашей собственности и заканчивая государственной регистрацией сделки. Обеспечивают сделку на всех ее этапах высококлассные специалисты: оценщики, риэлторы и юристы. Мы готовы работать с каждым клиентом индивидуально, оперативно, исключительно в его интересах.

Мы можем включиться в процесс продажи Вашей собственности на любом этапе сделки и довести ее до успешного завершения. Кроме того, заключить договор с ООО «СИТИ-Недвижимость» можно на отдельную услугу.
Владелец, приступая к продаже собственности, имеет право выбирать любое агентство недвижимости или даже полностью отказаться от услуг риэлтора.

Тем не менее, если Вы собрались продать дом, квартиру или другой объект недвижимости, приведенный ниже материал поможет Вам избежать рисков оказаться обманутым или введенным в заблуждение.

Что нужно знать собственнику при составлении договора с агентством недвижимости

При сделках с недвижимостью возникает множество вопросов, самостоятельно разобраться в которых удается далеко не каждому. Причем, возникают эти вопросы как в самом начале нелегкого дела по продаже квартиры, дома или участка со строениями, так и в процессе, как правило, в самые неподходящие моменты. Вот, далеко не полный, перечень того, что придется выяснить.

  • Как составить объявление о продаже?
  • Где разместить рекламу?
  • Какую цену назначить за недвижимость?
  • Как общаться с покупателем?
  • С чего начать демонстрацию объекта?
  • Если брать задаток, то сколько?
  • Какие документы потребуются?
  • Как оформить сделку?
  • Где лучше проводить сделку купли-продажи?
  • Если сделка облагается налогом, то сколько придется платить?
  • Сколько денег придется потратить на справки и документы?

 Обладатель недвижимости, решивший без привлечения профессионалов разобраться со всеми вопросами и удачно довести сделку по продаже до завершения —  несомненно, заслуживает уважение и почтение. Как минимум, по той причине, что ему придется тратить время, усилия и… деньги.

Поверьте, на получения различных справок,  оформление документов, показ недвижимости (особенно, если до нее приходится добираться транспортом) и на многое другое деньги все равно придется тратить.

Утешит ли Вас тот факт, что платить придется сравнительно небольшими суммами и постепенно? А если подсчитать, итог вполне способен привести в шоковое состояние. 

Если же собственник становится клиентом агентства недвижимости, он платит, а время и усилия тратят сотрудники выбранного агентства. Заметим,  основную (а иногда и всю) сумму, прописанную в договоре, продавец выплачивает агентству после продажи недвижимости.

Соизмерять желаемое с действительным

Вполне объяснимо желание продавца любого товара, в том числе и объекта недвижимости, получить с покупателя максимально возможную сумму. Именно на этом стремлении потенциального клиента может сыграть недобросовестный риэлтор.

Вас должно насторожить предложение о продаже имущества по цене, намного превышающей рыночную.

Как правило, сразу же после подписания договора с таким агентством начинается «обработка» —  теперь уже своего —  клиента: цена чересчур завышена, появилось большое количество аналогичных объектов по значительно меньшей цене, поэтому и Вам нужно ее снижать.

Хотите, чтобы с Вами работал грамотный и добросовестный риэлтор? Проверьте его. Сами назовите явно завышенную стоимость. Настоящий профессионал хорошо знает вилку цен на различные объекты, и либо откажется проводить такую сделку, либо попытается убедить Вас в необходимости снизить стоимость недвижимости до тех пределов, которые позволят продать ее в приемлемые сроки.

Что знает и умеет риэлтор — профессионал?

Опытный риэлтор может практически сразу назвать не только среднюю для данного района стоимость недвижимости, но и сказать,  на сколько увеличится или уменьшится срок продажи жилья при повышении или понижении его цены.

Но это при условии, что Вы являетесь собственником «типовой» недвижимости.

Если же дом или квартира — что-то из ряда вон выходящее,  настоящий риэлтор не станет называть цену, за которую можно продать такой объект, он сначала изучит рынок, так как понимает, что именно спрос играет в этом случае важную роль в ценообразовании.

Если Вы заключили договор с риэлтором, непосредственно после осмотра квартиры или дома, он обязательно порекомендует, какие действия необходимо предпринять для более успешной продажи.

Например, что изменить в квартире, чтобы она выглядела привлекательнее в глазах покупателя, как и что показывать покупателю, как себя вести во время осмотра и после.

Стоит прислушаться к рекомендациям риэлтора и во время других действий, связанных с продажей недвижимости, поскольку он заинтересован в завершении сделки и работает в Ваших интересах.

Особенности договора с агентством недвижимости

Стоит помнить, что договор с агентством недвижимости заключается с целью получить квалифицированные услуги по продаже недвижимости. И за оказание этих услуг риэлторы получают свои комиссионные. Поэтому,  профессионалу выгодно продать объект как можно скорее и по максимально возможной для данного объекта цене.

Может случиться, что Вы самостоятельно или через другое агентство нашли покупателя, но риэлтор отказывается оформлять сделку (сумма его комиссионных уменьшается) — Вы имеете право расторгнуть договор с таким агентством. Воспользуйтесь своим правом. Помните: агентство должно работать на Вас, а не Вы на него.

Приоритет — продажа Вами недвижимости, а не получение риэлтором комиссионных.

Оставлять ли в агентстве документы?

Почему в некоторых случаях предлагают продавцу при подписании договора на продажу оставить документы на хранение в сейфе агентства? Конечно, можно этого не делать.

Да, Вам, скорее всего и не предложат этого, если выставляемая Вами квартира или дом пользуются повышенным спросом и на них быстро находится покупатель. Если же предполагается «тяжелая» продажа объекта, агентству недвижимости придется «потрудиться», понести немалые расходы.

Гарантией того, что продавец возместит эти расходы, и являются документы, предусмотрительно положенные в сейф. Поскольку специфика оказания агентством недвижимости услуг такова, что оплата происходит после завершения сделки, этот шаг оправдан. Никто не хочет работать без полной гарантии оплаты.

В качестве компромиссного решения (ну, не хочет продавец оставлять документы в агентстве!) возможна предоплата, которая устроит обе стороны: и риэлторы приступят к работе, и осторожный продавец — при документах.

Кто и как договаривается с агентствами недвижимости

Наиболее активно рынок риэлторских услуг в России начал работать с 1992 года.

Теперь человеку, планирующему провести сделку с недвижимостью (купить, продать, обменять) совершенно излишне самому заниматься всеми проблемами.

Проще обратиться в агентство недвижимости или, как делают некоторые лица, выбрать себе личного риэлтора, который сможет подбирать варианты и оформлять сделки, пользуясь услугами сразу нескольких агентств.

Особенно часто к услугам личного риэлтора прибегают люди, неоднократно покупающие и продающие недвижимость. Они оценили преимущества такого способа ведения сделок.

По одному звонку клиента риэлтор и договорится о времени осмотра заинтересовавшей квартиры, дома или другого объекта, и проведет предварительные переговоры с владельцем, и проверит документы на квартиру, и подготовит проект договора купли-продажи. При этом он всецело будет отстаивать интересы клиента при заключении сделки.

Стоимость услуг личного риэлтора практически не отличается от стоимости пакета услуг, предоставляемых агентством, а иногда даже несколько ниже: постоянные клиенты получают скидки.

Важно, чтобы интересы клиента стояли для риэлтора на первом месте. Если Ваш личный риэлтор не сотрудничает с другими агентами, вряд ли Вы скоро дождетесь своего покупателя. Ваш риэлтор может уклоняться от сделки, надеясь выиграть на сумме комиссионных.

Он может месяцами ждать, когда же позвонит покупатель, а не его агент.

Представьте себе ситуацию, если и риэлтор покупателя также ищет непосредственного продавца и ни в какую не хочет работать с другим агентом, причем, из тех же соображений — ни с кем не делиться комиссионными.

Не удалось договориться двум таким риэлторам — ни о какой сделке не может быть и речи, а продавец и покупатель никогда не встретятся. Но эта категория риэлторов — скорее, исключение, чем правило. Тем не менее, не забывайте контролировать работу тех, кого наняли.

Заключение с агентством недвижимости договора на продажу объекта собственности

Ниже приведены некоторые моменты, на которые следует обратить внимание при подписании договора на продажу собственности с агентством недвижимости.

  • Пусть Вас не пугает слово «эксклюзивный» вместо полного наименования —  «договор на продажу»,  это всего лишь сленг риэлторов.
  • Договор нужно очень внимательно прочитать, в каждом агентстве свои условия.
  • Не стесняйтесь обращаться за разъяснениями, если что-то не совсем понятно.
  • Если условия договора не нравятся, не поддавайтесь на уговоры и не подписывайте его.
  • Попробуйте предложить свои условия, возможно, они устроят агентство.
  • После подписания договора нужно довериться профессионалам.
  • Можно устраивать агентству проверки. Например, попросить знакомого позвонить от имени покупателя аналогичного объекта и поинтересоваться, готово ли агентство сотрудничать с другим для осуществления сделки.
  • Вас должно насторожить отсутствие покупателей в течение недели. В этом случае попросите, чтобы Вам показали издания с размещенным объявлением о продаже Вашей недвижимости.
  • Объявления есть, а покупатели не приходят? Требуйте анализа этого факта и рекомендаций по улучшению ситуации.
  • Документы или деньги (предоплату) можно оставлять только в самом агентстве, не забыв при этом получить расписку от должностного лица.

Воспользоваться услугами агентства недвижимости при продаже жилья или обойтись своими силами, каждый решает сам. Но следует помнить, что профессиональный риэлтор справится с поставленной задачей гораздо лучше, чем Вы. И не факт, что расходы, которые придется понести в случае отказа от услуг риэлтора, в конечном счете, составят меньшую сумму, чем комиссионные агентству.

Источник: http://city99.ru/help_info/instruction_sale1.php

Как открыть агентство недвижимости

Услуги агентства недвижимости востребованы всегда: вне зависимости от стоимости жилья и финансовых возможностей населения. Сделки совершаются круглый год. О том, как открыть риэлторское агентство, какие документы для этого необходимы, сколько потребуется денег для старта бизнеса, – читайте в статье.

В любой экономической ситуации на рынке происходят операции с объектами жилого и нежилого имущества. Сектор имеет еще ряд очевидных плюсов:

  • Отсутствие сертификации;
  • Небольшой финансовый порог входа в нишу;
  • Нет нужды в большом офисе и множестве оборудования. Работать можно из дома;
  • Для заработка не нужна команда специалистов. На первых порах можно обойтись собственными силами и не нанимать персонал;
  • Высокий доход от закрытых сделок.

На старте определитесь с видами услуг, которые будет оказывать агентство по недвижимости

Услуги агентства недвижимости

Фирма может предоставлять следующие услуги:

  • Поиск арендаторов или покупателей для сдачи в аренду или продажи имущества. Сюда входит реклама объекта, оформление пакета документов;
  • Консультации желающих продать или сдать недвижимость самостоятельно;
  • Предоставление из собственной базы информации об объектах собственности за вознаграждение;
  • Сопровождение сделок покупателей, начиная подбором подходящего варианта и, заканчивая подписанием всего пакета документов;
  • Согласование всех этапов перепланировки объекта;
  • Перевод жилого фонда в нежилой.

Агентство может работать только по аренде или по продаже жилого или нежилого имущества. А может предоставлять услуги по всем направлениям.

За счет чего зарабатывают риэлторские фирмы? Они имеют процент от сделки. Величина заработка варьируется от 3% до 8%. Фирма устанавливает вилку комиссионных индивидуально.

Читайте также:  Советы одессита: как выбрать телевизор для кухни

Иногда агентство озвучивает фиксированную сумму за сделку, чтобы обеспечить себе постоянный хороший доход. Успешным на рынке недвижимости в городе-миллионнике считается предприятие, которое вышло на постоянный доход от 1 млн рублей в месяц.

Как открыть агентство недвижимости с нуля: пошаговая инструкция

Итак, что нужно, чтобы открыть агентство недвижимости:

  1. Зарегистрировать фирму. Определитесь с организационно-правовой формой. Если планируете работать один, то подходящий вариант — ИП. Для совместного начала бизнеса подойдет ООО;
  2. Арендовать или выкупить офис;
  3. Закупить офисное оборудование и мебель;
  4. Нанять персонала.

Этапы со 2 по 4 используйте в работе, если планируете вложиться в проект и быстро выйти на рынок. Если финансов мало, то можно просто начать работать из дома. По мере увеличения дохода расширяться.

Регистрация агентства недвижимости

Перед регистрацией определитесь с названием организации. Выберите что-нибудь емкое и запоминающееся. Не делайте его слишком длинным, такое название сложно запомнить. Устройте себе мозговой штурм, потому что очень важно, какие ассоциации будет вызывать название у будущих клиентов.

Зарегистрировать ИП можно онлайн, заполнив форму Р21001. Выберите ОКВЭД. Для агентства недвижимости подойдет 68.31 «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе».

Госпошлина составляет 800 рублей. Придется потратиться на печать — 1500 рублей и на открытие расчетного счета. Некоторые банки не берут деньги за открытие р/сч.

Например, в Тинькофф можно открыть счет бесплатно, а его обслуживание начинается от 490 рублей.

Для регистрации ООО подготовьте устав, решение учредителя в одном лице или протокол собрания учредителей и договор об учреждении. Заполните форму Р11001, там же укажите вид деятельности.

Обязательно укажите электронный адрес. Потому что все регистрационные документы налоговая вышлет на почту. Налоговая с 29 апреля 2018 не выдает на руки оригиналы документов. Госпошлина обойдется в 4000 рублей.

Закажите печать и откройте расчетный счет.

В качестве системы налогообложения подойдет УСН. В агентствах недвижимости расходов не так уж и много, поэтому можно выбрать уплату налога с доходов в размере 6%.

Помещение

Открывать агентство недвижимости лучше в центре города в районе с развитой инфраструктурой, наличием хороших путей подъезда и местами для парковки. Желательно, чтобы офис был на первом этаже и имел отдельный вход. Если таких вариантов нет, то лучше арендовать помещение в бизнес-центре.

Начинать можно с одного кабинета в 30 кв. метров, но, если позволяют средства, то берите помещение, где есть хотя бы 3 комнаты. В одной будут работать риэлторы, другая — кабинет руководителя, а третья — зона ожидания для посетителей. Если в штате есть постоянный юрист, то для него тоже нужен кабинет, чтобы работать с документами и оформлять сделки.

Кабинеты необходимо оборудовать. Купить офисную мебель, компьютеры, принтер, факс. Компания должна позаботиться о сервере с базой данных. Необходим стабильный интернет и мини АТС. Звонки лучше настроить так, чтобы входящие поступали на один номер телефона, который указан в рекламе, а исходящие совершались риэлторами с дополнительных линий.

Сотрудники агентства недвижимости

Для начала можно обойтись 3-5 агентами, офис-менеджером, приходящим бухгалтером или отдать фирму сразу на аутсорс. Обязательно нужен грамотный юрист, который имеет опыт закрытия сделок с недвижимостью. Он может быть в штате или работать удаленно.

Для агентов отлично подойдут риэлторы, которые имеют опыт работы и наработанную базу клиентов. Но такие специалисты стоят дорого. Если не удается найти профессионала своего дела, то примите на работу новичка и обучите его всему. Главное, чтобы у сотрудников был позитивный настрой и они легко умели находить общий язык с людьми. Потому что основная работа будет заключаться именно в общении.

Оплата риэлторов — сдельная. Некоторые фирмы предлагают фиксированную заработную плату, но она не особо пользуется популярностью. Агентам платится процент от суммы сделки. Минимальный порог вознаграждения начинается от 20%. На практике чаще встречается 40% или 50%.

Офис-менеджер будет заниматься принятием входящих звонков, корреспонденции. Формировать и контролировать заявки на покупку или аренду недвижимости. Вести учет объектов и заниматься хозяйственной частью работы офиса. В начале работы проекта все эти функции может выполнять руководитель или распределить некоторые обязанности между другими сотрудниками.

Юрист сопровождает документально все этапы сделки. Составляет все договора, отслеживает чистоту сделку и проверяет информацию о клиенте, объекте недвижимости. Также он может платно консультировать клиентов.

Представлять компанию во всех учреждениях и осуществлять сбор всей документации.

В самом начале работы можно не нанимать юриста в штат, а воспользоваться услугами юридической компании или заключить договор на сопровождение.

Реклама

В рекламу нужно вкладываться постоянно. Эта статья расходов должна быть заложена в ежемесячный план. Для продвижения своего бренда используйте разные инструменты онлайн и офлайн.

Сделайте сайт агентства недвижимости с приятным дизайном и интуитивно понятным интерфейсом. Постепенно наполняйте его качественным контентом.

Заведите группы в социальных сетях и постоянно выкладывайте туда статьи. Желательно, чтобы у вас был контент-план, в котором предусмотрены продающие посты и тексты с пользой для читателя. Рассказывайте о подводных камнях при сдаче в аренду, покупке имущества, как не угодить в руки мошенников, как открыть свое агентство недвижимости и т. д.

Публикуйтесь в газетах, журналах по недвижимости, заказывайте рекламу на телевидении. Наймите промоутеров, чтобы они раздавали листовки с вашей компанией. Запустите рекламу в Яндекс. Директ. Можно заказать баннер или растяжку в рекламном агентстве и установить на улице с хорошей проходимостью и большим трафиком.

Не поскупитесь и сделайте себе яркую и цепляющую взгляд вывеску. Если офис находится в здании и имеет отдельный вход, то разместите прямо перед ним. Если арендуете помещение в бизнес-центре, то установите ее на двери.

Установите в помещении стойку с красивыми буклетами, в которых рассказывается о вашей фирме, об услугах. Посетитель может взять буклет с собой и более подробно ознакомиться с информацией дома.

Используйте все доступные рекламные инструменты, тестируйте и оставляйте в работе самые эффективные.

Расходы при открытии агентства недвижимости

Для открытия агентства недвижимости понадобится 267 500.

Регистрация бизнеса ООО (разово) 8000
Аренда помещения в 30 кв. м. (ежемесячно) 30 000
Офисная техника (разово) 30 000
Мебель (разово) 100 000
Маркетинг и реклама (ежемесячно) 50 000
Создания сайта (разово) 30 000
Интернет и телефонная связь (ежемесячно) 3500
Сотовая связь (ежемесячно) 3000
ГСМ (ежемесячно) 7000
Обслуживание р/сч (ежемесячно) 1000
Бухгалтерия на аутсорсе (ежемесячно) 5000

Итого: разовые затраты агентства недвижимости составляют 168 000, а ежемесячные (без учета заработных плат работников) — 99 500.

Источник: https://www.business.ru/article/1064-kak-otkryt-agentstvo-nedvijimosti

Покупка квартиры через агентство недвижимости. Обзор рекомендаций юриста по составлению договора и оформлению сделки

Руководитель юридического агенства Афонин Игорь Васильевич расскажет как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома.Приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке сопровождается оформлением права собственности.

Возможные риски предстоящей сделки вынуждают покупателей обращаться за помощью в риэлтерские агентства.

Как не стать жертвой мошенников, о чем договориться с риелтором и во сколько это обойдется клиенту? О всех нюансах читайте далее…

○ Особенности покупки квартиры через агентство

Намерены купить квартиру через агентство? Приготовьтесь к взаимодействию с профессионалом в сфере недвижимости и оплате его услуг. Преимуществом обращения в агентство является упрощение процедуры заключения договора купли-продажи.

Недостатком можно считать расценки, которые достигают от 3 до 9% от стоимости купленной квартиры. Сейчас нет строгих правил, кому оплачивать услуги риелтора: покупателю или продавцу.

Правоотношения регламентируются соглашением между клиентом и представителем агентства.

Вернуться к содержанию ↑

○ Выбор агентства

При выборе агентства следует обращать внимание на следующие критерии:

  1. Период (стаж) работы.
  2. Штат сотрудников, их количество.
  3. Расценки агентства.
  4. Отзывы о работе риелторов.
  5. Известность агентства на рынке недвижимости.

Связавшись с мошенниками или фирмами-однодневками, вы рискуете потерей финансов и даже правами на квартиру.

✔ Как проверить надежность агентства недвижимости?

После нахождения подходящего варианта обязательно проверьте юридическую информацию об агентстве. Для этого понадобятся документы фирмы: сертификаты, выписка из ЕГРЮЛ и аттестат на ведение риэлтерской деятельности. Посетите налоговую и арбитражный суд с целью выяснения текущего статуса компании.

Риэлтерское агентство не должно находиться в числе банкротов.
Представитель выбранной вами фирмы обязан предоставить трудовой договор, на основании которого он осуществляет работу от имени агентства. Не забывайте оформить отношения с риелтором письменным соглашением на оказание услуг по поиску квартиры.

✔ Для чего необходим риелтор?

Обращение в агентство существенно облегчает поиск и регистрацию недвижимости. Преимущества обращения к риелтору:

  • Консультации по юридическим вопросам.
  • Поиск, нахождение и осмотр квартиры.
  • Проведение торгов с продавцом.
  • Изучение выгодных предложений на рынке недвижимости.
  • Помощь с получением ипотеки или покупки квартиры по материнскому капиталу.
  • Заключение договора купли-продажи.
  • Государственная регистрация права собственности.

Воспользовавшись услугами агентства, вы сможете рассчитывать на подбор оптимального варианта жилья.

✔ Какие услуги оказывает риэлтор?

Основная обязанность риэлтора – осуществление юридической чистоты сделки.

К ходе работы специалист устанавливает законность прав собственника, следит за выпиской прежних жильцов, собирает справки из ЕГРН, домовой книги, банковские одобрения и сведения о вменяемости продавца.

Завершающими обязанностями являются составление договора купли-продажи и помощь с регистрацией права собственности покупателя.

✔ Как правильно составить договор с агентством?

Соглашение на услуги риэлтерского агентства содержит обязательные сведения следующего типа:

  • Указание услуг агентства.
  • Права и обязанности сторон.
  • Цена услуг.
  • Срок действия договора.
  • Сведения о предоставлении отчётности.
  • Основания для расторжения соглашения.

Договор имеет письменную форму по произвольному образцу. Обращайте внимание на все пункты, так как на кону стоят большие финансы.

✔ Стоимость услуг агентства

Размер комиссии риэлтерского агентства зависит от общей стоимости покупаемой квартиры. Расценки колеблются от 3 до 9% в зависимости от статуса фирмы и сложности работ.

Например, если требуется вначале приватизировать квартиру – цена услуг риэлтора будет выше. Иногда в договоре закрепляется фиксированная сумма. Обо всех нюансах лучше всего договариваться заранее.

Обезопасить себя от мошенников можно только при тщательном изучении пунктов соглашения на предмет скрытых платежей.

✔ Заключение договора с агентством

Универсального образца договора с компанией не существует. Покупателю придётся заключать соглашение по стандартному бланку, который предоставит агентство. При этом за клиентом сохраняется право внесения изменений в положения договора.

Подобные изменения фиксируются путем составления дополнительного соглашения. Срок действия договора обычно не превышает 1 года. От покупателя могут потребоваться подлинники документов.

Процедура оформляется в виде передаточного акта в двух экземплярах.

Вернуться к содержанию ↑

○ Законодательство

Правоотношения между посредниками и клиентами регламентируются законом. Сейчас разрабатывается ФЗ «О риэлтерской деятельности в России». На настоящее время работа агентств опирается на положения Правительства РФ, субъектов, Гражданского кодекса, а также местных органов власти. Планируется, что с введением единого свода правил посредническая деятельность выйдет на новый уровень.

Вернуться к содержанию ↑

○ На что стоит обратить внимание при подборе квартиры?

Заключая договор о сотрудничестве, риелтор и клиент договариваются о соблюдении интересов. По условиям соглашения посредник подбирает квартиру с учётом пожеланий заказчика. Особое внимание обращают на цену, соседей, инфраструктуру, экологическое состояние района и местоположение квартиры. Рекомендуется заранее передать посреднику перечень пожеланий.

Читайте также:  Доступний варіант житла в столиці - квартира в передмісті

Вернуться к содержанию ↑

○ Покупка квартиры

Определившись с вариантом квартиры, самое время позаботиться о выборе способа расчёта. Покупка жилья в новостройке и на вторичном рынке существенно отличаются.

В первом случае речь идет о заключении договора ДДУ и расчётам по ипотеке или материнскому капиталу. Покупка готовой квартиры предполагает наличную форму расчёта или аренду банковской ячейки сроком на 2-3 месяца.

Обязательно проверьте личность продавца и отсутствие притязаний на квартиру со стороны других собственников.

✔ Покупка за счет ипотеки

Привлекая грамотного риелтора, покупатель может воспользоваться ипотечной схемой расчётов по жилью.
Преимущества:

  • Переход права собственности на квартиру.
  • Юридическая чистота сделки.
  • Ускоренное получение одобрения со стороны банка.
  • Сохранение первоначальной стоимости жилья.

Негативной стороной покупки за счет ипотеки считаются высокие проценты от банка. Зачастую сумма доходит до 100-150% от стоимости квартиры.

✔ За материнский капитал

Воспользоваться материнским капиталом (на 2017 год – 453 026 рублей) можно как полностью, так и частично.
Плюсы:

  • Возможность покупки любой недвижимости.
  • Юридическая проверка сделки.
  • Минимальные риски.

Недостатком считается длительное оформление перевода через Пенсионный Фонд. После одобрения деньги поступят на счёт застройщика или продавца по безналичному расчёту.

✔ За наличный расчет

Подходит для покупки квартиры на вторичном рынке, когда помимо посредника сторонами сделки выступают продавец и покупатель. В соответствии со ст.

555 ГК РФ, стоимость недвижимости фиксируется в договоре купли-продажи. Преимуществом является передача денег продавцу через банковскую ячейку, нотариуса или аккредитив (безналичный платёж).

Недостаток – риск столкнуться с мошенниками и потерять уплаченный аванс или задаток.  

Вернуться к содержанию ↑

○ Расторжение договора с агентством

Правоотношения между физическими лицами и агентствами в сфере недвижимости регламентированы Постановлением Пленума Верховного Суда. Точка зрения закона подтверждается разрешением потребительских споров:

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 ПП ВС РФ №17 от 28.06.2012).

Покупатель имеет право расторгнуть договор с агентством при соблюдении оснований для расторжения. Помимо этого, клиент обязуется исполнить обязательства и выплатить неустойку, если это предусмотрено соглашением.

✔ Основания для расторжения

При наличии условий для расторжения договора с риелтором соглашение может быть аннулировано в одностороннем порядке (ст. 450 ГК РФ).
Основания для расторжения:

  • Отсутствие услуги в указанный срок.
  • Приобретение недвижимости без участия риэлтора.
  • Изменение планов приобретать жильё.
  • Иные причины.

Процедура расторжения договора предполагает составление двух письменных уведомлений. Одно из них остаётся у клиента, а другое передаётся агентству под роспись о принятии.

✔ Ответственность агентства перед клиентом

Ответственность представителей агентства закрепляется в соглашении. Но на практике всё сводится максимум к возвращению вознаграждения. Взыскать с риэлтора неустойку или штраф крайне проблематично.

Особенно это касается разрыва договора в одностороннем порядке. Безусловно, можно разрешить спор в суде, но такой способ требует финансовых и временных затрат.

В этом смысле тяжбы с агентствами – большая редкость для современного общества.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как избежать рисков при покупке через агентство?

Гарантией безопасности предстоящей сделки является проверка агентства на предмет наличия лицензий и аккредитации. Второй вариант – удостовериться в грамотно составленном договоре на оказание риэлторских услуг. Наконец, покупатель может обратиться в страховую компанию за полисом титульного страхования. Во всех случаях не помешает получить консультацию практикующего юриста.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Приобретали квартиру через агентство и попали на мошенников

Первым делом пишется заявление в Роспотребнадзор с указанием суммы внесенного аванса или задатка. Если мошенники присвоили крупную сумму денег, лучше всего обратиться в суд. Исковое заявление должно содержать требования по возврату взносов и перечень документов для доказательства, например, договор аванса, расписка и др.

✔ Риэлтор потребовал дополнительную плату за услуги, не оговоренную в договоре

Действия посредников закрепляются в соглашении на оказание риэлторских услуг. Следовательно, если в договоре нет никаких дополнительных пунктов, клиент не обязан оплачивать сомнительные услуги риэлтора. В случае настаивания посредника целесообразно написать претензию в адрес руководства агентства. Крайней мерой считается обращение с исковым заявлением в суд по факту мошенничества.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист Юлия Горлова расскажет о преимуществах покупки квартиры через агентства недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54030-pokupka-kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti.html

Как правильно выбрать агентство недвижимости

Где чаще всего выставляют на продажу недвижимость? В наше время это несколько популярных площадок, таких как Авито и другие.

Однако несмотря на все упрощения в покупке-продаже и регистрации недвижимости, система всё ещё запутана и лучше всего доверять сделку специалисту, который точно знает, где и как написать, где разместить, как продвинуть. В общем, это своеобразный ускоритель продажи.

Но как выбрать правильное агентство недвижимости, учитывая то, что на рынке их тысячи? Это не так уж и сложно, и о выборе агентства недвижимости мы расскажем в этой статье.

Сертификация

Если это не агентство недвижимости «Рога и Копыта», то оно будет сертифицировано. Да, ещё с начала 2000-х обязательная регистрация для агентств недвижимости была отменена и сейчас не требуется. Однако многие компании стремятся пройти сертификацию, что даёт немало преимуществ.

В первую очередь, сертифицированное агентство недвижимости является подтверждённым, а значит, попадает в базы проверенных компаний. Некоторые особо крупные компании вступают в Российскую гильдию риэлторов. Если агентство недвижимости числится в списке гильдии, то это повышает доверие со стороны клиентов и партнёров.

Однако при поиске агентства недвижимости сильно не рассчитывай на этот источник, так как вступление в Российскую гильдию риэлторов — добровольный шаг. Ещё один плюс сертифицированного агентства недвижимости — её сотрудники. Риэлторы в сертифицированных агентствах недвижимости проходят обучение и сертификацию, а также участвуют в тренингах по улучшению навыков.

В общем, риэлторы в сертифицированном агентстве — это не набранные с улицы люди без опыта, а проверенные специалисты. Сотрудничая с таким агентством недвижимости, ты быстрее продашь или купишь дом или квартиру.

Распределение ролей

В хорошем агентстве недвижимости над сделкой работают несколько человек. Чаще всего с клиентом работает один риэлтор: ищет потенциальных покупателей или продавцов, занимается подбором объектов, оформляет все необходимые бумаги.

В общем, это такой многостаночник, который занимается всем, и от этого качество услуг может ухудшаться.

Для совершения успешной сделки агентство должно распределять роли, чтобы риэлтор занимался поиском и коммуникациями, юрист — документами и так далее.

Правдивая оценка

Хороший риэлтор, помимо поиска объектов и потенциальных клиентов, узнаёт технические характеристики недвижимости и беспристрастно рассказывает о положительных и отрицательных качествах.

Помни, если тебе говорят только о плюсах, а о минусах либо вообще не рассказывают, либо отшучиваются или оперируют шаблонами вроде «из минусов только то, что в эти большие окна заходит много света — придётся повесить плотные шторы», то от тебя явно что-то скрывают.

Чаще всего умалчивают о слабом давлении в трубах, низкой шумоизоляции, непродуманных коммуникациях и других незаметных на первый взгляд вещах. Понятно, что агентство преследует свои цели и в первую очередь пытается реализовать ту недвижимость, в которой они заинтересованы.

Из-за этого тебе могут предложить достаточно недорогую квартиру в хорошем доме и по невысокой цене, которая будет находиться в центре неблагополучного района, о чём, естественно, умолчат.

Уважающее свою репутацию агентство сразу рассказывает не только о плюсах, но и о минусах объекта. Если это неблагополучный район, то риэлтор предупредит тебя заранее, что здесь недорого по причине того, что это спальный район со всеми вытекающими отсюда.

Честный договор

Одна из самых важных частей. Некоторые недобросовестные агентства недвижимости пользуются юридической неграмотностью населения и лепят в договорах иногда настолько заковыристые формулировки, что не понятно, что имелось в виду. Самая частая манипуляция терминами — это размытое понятие об услугах.

В договоре может быть указано «оказание риэлторских услуг». Если написано так или что-то похожее, то будь уверен: риэлтор практически не станет уделять время твоему объекту. В тексте документа должно обязательно фигурировать слово «продажа» или «покупка» — смотря какой тип услуг ты заказываешь.

Если этого нет, молча разворачивайся и иди в другое агентство: тут тебе предлагают явно не то.

Ещё один пункт, которым манипулируют, — это срок действия договора и его досрочное расторжение. При этом могут указываться такие проценты за досрочное расторжение, что придётся терпеть.

Риэлтор может подсунуть договор и сказать: «Подписывайте, тут всё правильно». И, как правило, люди подписывают.

А потом оказывается, что в договоре значится срок 3-6 месяцев, а расторгнуть его можно только с выплатой процентов.

И, конечно, незаполненные строчки. Риэлтор может не вписать размер вознаграждения или стоимость объекта недвижимости. Подписывая такой договор, ты развязываешь агентству руки. И оно непременно постарается выжать максимальные соки.

Удивляешься, что квартира долго не продаётся? Возможно, агентство просто завысило цену настолько, что ни один человек в здравом уме не станет даже приходить на просмотр.

Это делается с двумя целями: сделать больший процент на сделке или показывать другим клиентам на примере твоей квартиры, какие высокие цены сейчас на рынке недвижимости, в отличие от их объектов, где стоимость существенно ниже. В итоге вместо продажи агентство выставит твой объект недвижимости «запугивателем» для наивных покупателей.

Проверенное агентство недвижимости использует стандартный договор в двух экземплярах. В нём сразу указывается размер вознаграждения, а также стоимость объекта, которую указывает клиент или агентство после визуального осмотра объекта.

Чтобы быстро продать или купить недвижимость в Москве или Подмосковье, ты можешь обратиться в агентство недвижимости МГСН — Московская городская служба недвижимости.

Агентство недвижимости МГСН основано ещё в 1995 году и уже более 20 лет успешно конкурирует с другими компаниями, выполнив почти 16 тысяч заказов. А это очень весомый плюс, учитывая то, что многие закрываются в первый год существования.

МГСН — единственная компания, которая имеет официальное разрешение на использование слова «московская» в названии, что говорит о престиже и доверии к агентству. На сайте ты можешь найти квартиры, коттеджи и нежилые помещения. Кстати, плюсом МГСН является открытая база данных, что встречается нечасто.

Также на сайте ты можешь добавить свой объект недвижимости или отправить заявку, если не нашёл подходящий вариант. Агентство недвижимости проверяет все объекты на юридическую чистоту, а это значит, что отсеиваются потенциально опасные. Также плюсом МГСН являются низкие фиксированные тарифы.

Так что ты сможешь выгодно и безопасно продать или купить квартиру в Москве или Подмосковье без высоких расходов на услуги риэлторов. Агентство гарантирует сертификатом юридическую чистоту договора и сделки.

Читайте также:  Продюсирование детей: нужен ли продюсерский центр в одессе?

Воспользоваться услугами агентства недвижимости МГСН →

Источник: https://BroDude.ru/kak-pravilno-vybrat-agentstvo-nedvizhimosti/

Как открыть агентство недвижимости: регистрация, затраты, рентабельность

Сфера недвижимости числится в списке самых прибыльных видов бизнеса. На сделках по покупке и продаже имущества можно обеспечить стабильный доход. Открытие собственного агентства недвижимости – одна из наиболее рентабельных бизнес-идей, успешная реализация которой зависит от грамотного подхода.

Особенности ведения бизнеса

Агентство недвижимости – учреждение, занимающееся проведением и контролем за операциями в данной сфере. Организация берет на себя ответственность за осуществление большей части процессов, связанных с недвижимостью.

Независимо от запросов конкретного клиента, профессиональное агентство недвижимости имеет собственную базу, в которой содержатся актуальные варианты. Даже если поток клиентов минимален, база периодически обновляется. В противном случае услуги организации не будут пользоваться спросом.

Ежегодно открываются новые агентства недвижимости. Это связано с комплексом преимуществ данного бизнеса:

  • минимальные условия открытия (требуется наличие офиса и телефона);
  • возможность заниматься подобной работой без помощников;
  • высокая доходность (несколько клиентов способны обеспечить месячный заработок).

Но далеко не всем удается добиться успехов в данной сфере. Это связано с отсутствием грамотного бизнес-плана и плохой подготовкой. Основная ошибка начинающих риелторов – уверенность в том, что для такой работы не требуется прилагать много усилий. Но без специальных знаний на рынке недвижимости удержаться сложно.

Базовый бизнес-план включает:

  • подготовку стартового капитала для открытия агентства;
  • сбор необходимых документов и регистрацию организации;
  • поиск и аренду помещения для размещения офиса;
  • обустройство офисного помещения и покупка оборудования;
  • набор сотрудников для работы;
  • составление списка услуг и вопросов, которыми будет заниматься организация;
  • формирование клиентской базы;
  • разработка и реализация рекламной программы.

Для успешного ведения бизнеса необходимо обладать специальным образованием в сфере недвижимости, или пройти предварительную подготовку.

Для получения базового опыта и знаний рекомендуется сначала устроиться работать в уже состоявшемся агентстве недвижимости.

Большинство успешных владельцев подобных организаций являются бывшими риелторами, собравшими собственную клиентскую базу, что позволило им открыть свой бизнес.

Регистрация, документы

В соответствии с действующим законодательством, для предоставления услуг в сфере недвижимости не требуется получение лицензии. Но, чтобы вести риелторскую деятельность на легальной основе, необходимо зарегистрировать предприятие.

Данная процедура выполняется в несколько этапов:

  • выбор организационно-правовой формы ответственности;
  • сбор документов для регистрации;
  • получение печати для официального подтверждения сделок.

Произвести оформление можно при помощи Интернета, воспользовавшись официальным сайтом налоговой инспекции. К этой организационно-правовой форме меньше требований, а сумма госпошлины для ее получения составляет всего 800 рублей. Процедура занимает неделю, после чего заявителю предоставляются готовые документы.

Оформление ООО (Организации с ограниченной ответственностью) требуется, если учреждение открывается несколькими людьми. Этот статус получить сложнее, но по статистике, клиенты относятся к нему более доверительно.

Затем составляется запрос в налоговую инспекцию, и предоставляется пакет с необходимыми документами. Базовый список состоит из:

  • заявления;
  • документа, подтверждающего наличие статуса ИП или ООО;
  • справки, свидетельствующей об оплате госпошлины;
  • страхового свидетельства;
  • свидетельства с указанными кодами сферы деятельности, которой будет заниматься организация.

После этого оформляется и заверяется печать. Ее наличие позволяет в полной мере проводить сделки, связанные со сферой недвижимости.

Финансовые вложения в открытие бизнеса

Для открытия агентства недвижимости достаточно денежных средств в размере 200 тысяч рублей. В данную сумму входят затраты на:

  • оформление документов и регистрацию учреждения – 10 тысяч рублей;
  • закупку мебели и оборудования – 100 тысяч рублей;
  • аренду помещения – 10 тысяч рублей;
  • подготовку сотрудников – 30 тысяч рублей (в случае необходимости);
  • разработку и реализацию рекламной программы – 30 тысяч рублей.

Дополнительно потребуется выделить бюджетные средства для непредвиденных расходов. На содержание агентства недвижимости ежемесячно необходимо тратить до 100 тысяч рублей. В данную сумму входят затраты на:

  • аренду помещения – 10 тысяч рублей;
  • оплату коммунальных расходов – от 2 тысяч рублей;
  • оплату страхового взноса – до 2 тысяч рублей;
  • обновление рекламы и продвижение организации – 20 тысяч рублей;
  • заработную плату сотрудникам – 50 тысяч рублей (в зависимости от их количества);
  • оплату услуг мобильной и городской связи – 5 тысяч рублей.

Выбор месторасположения

Расположение офиса агентства выбирается в зависимости от предполагаемой целевой аудитории:

  • если ориентировочными клиентами являются жители конкретной части города, помещение следует арендовать в спальном районе;
  • если планируется предоставлять услуги по всему населенному пункту, офис следует расположить в центральном районе.

Для обоих вариантов обязательным условием является выбор месторасположения с большой проходимостью людей. Без учета данной рекомендации можно потерять существенную часть потенциальных клиентов.

Среди начинающих предпринимателей популярным является вопрос касательно того, что лучше: купить или арендовать помещение для обустройства офиса? Оба варианта имеют как преимущества, так и недостатки.

Покупка считается выгоднее для привлечения клиентов – к организации, владеющей собственным офисом, отношение более доверительное. Но на покупку помещения потребуется большое количество денежных средств. При переезде или закрытии бизнеса дополнительно придется заниматься его продажей.

Аренда помещения более выгодна в экономическом плане. Но клиенты реже обращаются к организациям, арендующим помещение, поскольку это чревато для них неизвестными рисками. Поэтому решение следует принимать в зависимости от уверенности в успехе и размера стартового капитала.

Офисное помещение и оборудование

В первую очередь необходимо создать оригинальную вывеску, привлекающую внимание, и установить ее на внешней части здания. Площадь помещения должна составлять от 15 квадратных метров.

В офисе должны быть отдельные комнаты для обустройства:

  • кабинета директора;
  • переговорного пункта;
  • рабочего помещения;
  • юридического отдела.

Также в здании обязательно должна иметься подсобка и санузел.

Перед открытием офиса необходимо провести комплексный ремонт и установить мебель. Требуется офисная мебель для сотрудников и мягкая мебель для приема клиентов (при наличии комнаты ожидания).

Список оборудования, необходимого для работы, состоит из:

  • оргтехники (факса, сканера, копировального аппарата);
  • компьютеров;
  • мини АТС (автономной телефонной станции).

Для дистанционного общения с клиентами можно использовать стандартную мобильную связь. Офис должен быть подключен к Интернету.

Подбор персонала, обязанности сотрудников

Минимальный штат работников агентства недвижимости состоит из:

  • главы фирмы на посту директора – контролирует рабочий процесс всей организации;
  • секретаря, выполняющего обязанности помощника руководителя – принимает звонки, вносит заявки, ведет учет;
  • агентов (риелторов) – занимаются решением практических задач, обслуживают заявки клиентов (рекомендуется набрать группу специалистов, каждый из которых будет заниматься отдельным вопросом в сфере недвижимости);
  • юриста – проводит проверку документации, заверяет договора;
  • бухгалтера – ведет финансовый учет.

В дальнейшем персонал может быть пополнен:

  • заместителем руководителя – выполняет обязанности директора в случае его отсутствия, или частично решает уже имеющийся объем задач;
  • водителем – доставляет агента к объекту недвижимости или клиентам в рабочее время;
  • специалистом, обслуживающим веб-сайт компании.

Также для поддержания офисного помещения в чистом виде потребуются уборщики.

Узнать подробнее о том, по какому принципу потенциальные клиенты выбирают агента недвижимости для решения своих проблем и вопросов можно, посмотрев данное видео:

Какие услуги оказывает агентство недвижимости

В список функций агентства входят:

  • поиск объектов недвижимости, соответствующих требованиям клиента;
  • предоставление нескольких вариантов для выбора, и их анализ;
  • проверка безопасности объекта недвижимости и его владельца с юридической стороны.

Главная задача подобной организации – свести к минимуму риски при покупке, продаже, и других операциях в данной области, которые осуществляет клиент.

Молодой организации сложно охватить весь объем услуг, связанных с рынком недвижимости. Поэтому первоначально рекомендуется ввести ограничение по объему выполняемой работы. В этом случае выбирается определенный сегмент рынка недвижимости:

  • элитный;
  • эконом;
  • коммерческий;
  • загородный.

Выбор осуществляется на основе личного опыта и подготовки кадров, работающих в агентстве. Необходимо ориентироваться на ту сферу деятельности, в которой успех наиболее вероятен.

Как наработать базу клиентов

Бывшие риелторы, основавшие собственное агентство, предпочитают пользоваться ранее собранной клиентской базой. Но для получения прибыли требуется более крупный поток клиентов. Для их привлечения разрабатывается план, включающий список обязательных условий:

  • профессиональная маркетинговая программа (качественная реклама – основа привлечения внимания со стороны потенциальных клиентов);
  • запуск веб-сайта (наличие собственного интернет ресурса, принадлежащего компании, привлекает дополнительное внимание пользователей в сети, и повышает среди клиентов уровень доверия);
  • наличие престижного офиса (то, как выглядит главное помещение компании, играет важную роль в создании имиджа в глазах клиента);
  • обеспечение комфортных условий (чем лучше чувствует себя клиент, находясь в офисе, тем больше вероятность, что он снова вернется);
  • повышение уровня доверия (формируется благодаря показательному размещению в офисе или приемной комнате грамот, лицензий, дипломов).

Одной из важнейших составляющих также является профессионализм и отношение сотрудников. Основное требование клиента – качественное решение его вопроса. От того, как компания выполнит данное требование, зависит, будет ли человек и дальше пользоваться ее услугами, и посоветует ли другим людям.

Заработок агента

Основной доход агентства недвижимости состоит из посредничества при проведении сделок. Заработок риелтора обычно является сдельным.

При приеме на работу учитывается образование и опыт человека, на основе чего заключается трудовой договор. В данном документе указывается, какой процент прибыли агент получает от сделок.

Размер этого показателя варьируется от 20 до 70% в зависимости от того, насколько качественно работает сотрудник.

Наиболее распространенным вариантом является 50% от сделки. Размер процента также может быть связан с количеством сотрудников, работающих в агентстве. Данная сфера предполагает возможность самостоятельного выполнения всех задач. Но для стандартного агентства нормальным является штат из 20 риелторов. В крупных городах в некоторых агентствах могут работать до 100 человек.

Работа с зарубежной недвижимостью

Услуги по работе с зарубежной недвижимостью являются одними из самых прибыльных в данной сфере. Но для продажи или аренды объекта за границей необходимо наличие сотрудников в других странах. Содержание работников в разных государствах требует больших финансовых вложений. Более выгодное решение – заключение партнерского соглашения с агентствами, работающими за границей.

Обычно зарубежные фирмы (особенно молодые) идут навстречу предложениям о сотрудничестве. Достаточно найти сайт данного агентства, и связаться с руководящими лицами. Заключается договор, на основе которого разделяется прибыль между компаниями.

Реклама

Маркетинговая программа – один из основных факторов, влияющих на формирование клиентской базы. Поэтому на ее разработку и реализацию необходимо выделить максимальный доступный объем денежных средств из имеющегося капитала. Они распределяются следующим образом:

  • 50% – на организацию наружной рекламы (размещение рекламы и объявлений на билбордах, растяжках, рекламных щитах в людных местах);
  • 30% – на рекламу по радио и телевидению;
  • 20% – на маркетинговое продвижение в Интернете (развитие сайта, реклама в социальных сетях и на форумах).

Рентабельность и прибыль

Средний период окупаемости агентства недвижимости составляет от 4 до 5 месяцев. Показатель рентабельности данного вида бизнеса равен 25%, и оценивается как «высокий». Для формирования прибыльного предприятия потребуется около года.

Стандартный заработок небольших агентств составляет от 150 до 200 тысяч в месяц. Для этого длительность рабочего дня должна быть 8-10 часов.

Открытие агентства недвижимости – выгодный бизнес-план в современных условиях. Но успешная реализация возможна только при наличии опыта, грамотной программы и стартового капитала. Для организации прибыльного предприятия предварительно придется потратить время на получение образования и подготовку.

Источник: https://2realtor.ru/kak-otkryt-agentstvo-nedvizhimosti/

Ссылка на основную публикацию